En l’absence de clause d’indexation annuelle, le loyer prévu dans le bail commercial peut être révisé à la demande du bailleur ou du locataire au bout de 3 ans, il s’agit de la révision triennale du bail commercial.
Cette révision est très encadrée par la loi. Le coin des entrepreneurs vous présente en détail le fonctionnement de la révision triennale du bail commercial et les règles à respecter.
La demande de révision triennale du bail commercial
La révision triennale du loyer du bail commercial ne peut intervenir que si l’une des parties en fait la demande. Par contre, il s’agit d’un droit qui peut être exercé même si le bail ne le prévoit pas.
La demande de révision triennale ne peut avoir lieu qu’après l’expiration d’un délai de 3 ans à compter :
- de l’entrée du locataire dans les locaux,
- du point de départ du renouvellement du bail commercial,
- ou, le cas échéant, de la précédente révision.
En revanche, aucun délai maximum n’est prévu pour demander la révision triennale.
Ainsi, la demande de révision triennale peut intervenir après l’expiration d’un délai de 4 ans, 5 ans voir plus.
Comment demander la révision triennale du bail commercial ?
La demande de révision triennale doit être signifiée par acte d’huissier ou adressée par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle précisera obligatoirement le montant du loyer révisé.
La demande peut être à l’initiative du bailleur (normalement une augmentation) ou du locataire (normalement une diminution).
Le loyer révisé prend normalement effet à la date à laquelle la demande de révision triennale est effectuée et son montant est encadré.
Le plafonnement de la révision triennale du bail commercial
La révision triennale du loyer est plafonnée. Sauf exception (comme nous le verrons dans le déplafonnement), le demandeur ne peut pas décider librement l’augmentation ou la diminution de son montant.
La variation du montant du loyer ne peut normalement pas excéder :
- la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction (ICC) ou de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales et artisanales,
- la variation de l’ICC ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres activités.
Pour les baux conclus ou renouvelés à compter à compter du 1er septembre 2014, l’ICC sera remplacé par l’ILC et l’ILAT en fonction de la nature de l’activité.
Exemple de révision triennale plafonnée :
Un commerçant a signé un bail commercial le 1er janvier 2010 pour un loyer mensuel de 1 000 euros. L’indice trimestriel des loyers commerciaux était de 101,07 pour le 4ème trimestre 2009.
Une demande de révision triennale lui est adressée par le bailleur le 1er janvier 2014 afin d’indexer le loyer sur la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux. L’indice trimestriel des loyers commerciaux est de 108,46 pour le 4ème trimestre 2013.
Le loyer révisé sera égal à : 1 000 euros *( 108,46 / 101,07 ) = 1 073 euros.
Le déplafonnement de la révision triennale du bail commercial
La règle du plafonnement ne s’applique pas lorsque le locataire ou le bailleur apporte la preuve qu’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité a entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative et a eu une incidence favorable (ou défavorable) sur l’activité.
Voici quelques exemples : l’arrivée d’une grande enseigne commerciale à proximité, l’augmentation de la population, le développement touristique ou encore la mise en place de nouveaux moyens de transport à proximité…
Si la preuve est valable, la variation du loyer n’est pas plafonnée et le montant pourra correspondre à la valeur locative des locaux.
Par ailleurs, le déplafonnement peut également s’appliquer dans le cas d’une déspécialisation du bail commercial par le locataire.
La réponse à la demande de révision triennale
L’acceptation de la demande de révision triennale par le locataire ou une décision du juge des loyers est indispensable pour que la révision puisse s’appliquer.
Il n’y a pas de règle de forme précise au niveau des modalités d’acceptation, elle peut prendre la forme d’une réponse par écrit, d’un avenant au bail commercial voir du règlement du nouveau montant qui a été fixé dans la demande.
Lorsque la demande de révision triennale est refusée, l’auteur de la demande doit saisir le juge des loyers commerciaux dans un délai de 2 ans suivant la demande afin que ce dernier fixe judiciairement le loyer révisé.
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Un grand merci pour cet excellent article !
Bonsoir
Voilà je suis locataire d un bail commercial 3/6/9 depuis le 23 octobre 2009. La propriétaire ne m’a jamais fait d’augmentation et le bail stipule qu’une révision du loyer peut être effectuée tous les 3 ans. A ce jour, jamais d’augmentation.
Le 27 aout 2016, elle m’a envoyé en recommandé une demande d’augmentation du loyer. A-t-elle le droit vu que l’année où elle aurait dû augmenter était en 2015 ?(2009/2012/2015)
Et si j’accepte l’augmentation du loyer en 2016 est-ce que je pourrais mettre fin quand même en 2018 donc a la fin des 9 ans ? ou bien le fait d’accepter cette augmentation en 2016 rajoute un an de plus au 3/6/9 ? Cela décale-t-il quelque chose ?
Merci beaucoup de votre réponse
Bonjour,
Cette révision ne modifie en aucun cas la durée initiale de votre bail commercial.
Par contre, le propriétaire peut demander maintenant la révision, aucun délai maximum n’étant prévu par la loi. Par contre, la révision ne s’applique qu’à compter de la demande de révision.
Merci pour cet article complet