La loi Pinel du 18 juin 2014 a apporté plusieurs modifications au niveau de la législation du bail commercial : encadrement des revalorisations de loyer, nouvelles obligations pour le bailleur, priorité au locataire en cas de vente des murs, déspécialisation en cas de procédure collective…
Le coin des entrepreneurs fait le point sur les dispositions entrées en vigueur avec la loi Pinel et applicables aux baux commerciaux.
Le locataire peut résilier le bail tous les 3 ans
Désormais, le locataire a le droit de résilier le bail commercial à l’expiration de chaque période triennale sans que le bail commercial ne puisse y déroger, à l’exception des cas suivants :
- lorsque le bail commercial est conclu pour une durée supérieure à 9 ans,
- lorsque les locaux sont exclusivement à usage de bureaux ou de locaux de stockage,
- lorsque les locaux sont conçus pour une seule utilisation.
Sauf dans les cas ci-dessus, le bailleur ne peut donc plus s’opposer à la faculté de résiliation triennale du bail commercial par le locataire, qui devient un droit et non plus une simple option.
Encadrement de la revalorisation des loyers
Les baux commerciaux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014 sont visés par deux nouvelles mesures.
L’ICC est remplacé par l’ILC et l’ILAT
Pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, l’indice des loyers commerciaux (ICC) est remplacé par l’indice des loyers commerciaux (ILC) et l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). L’indexation sur ces deux indices est en principe plus avantageuse pour les locataires.
Les baux commerciaux en cours devront se mettre à jour lors de leur renouvellement.
Un déplafonnement limité à 10% par an
Pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, toute hausse de loyer intervenant dans un cas de déplafonnement est désormais limitée à 10% par an du loyer payé l’année précédente. Toute augmentation supérieure à 10% doit donc être étalée sur plusieurs années.
Exemple : un nouveau loyer est fixé à 15% de plus que celui payé l’année précédente. La première année, l’augmentation sera de 10% et les 5% restants n’entreront en vigueur qu’à partie de la seconde année.
Une révision triennale non rétroactive
A compter du 20 juin 2014, la date d’effet de la révision triennale est calée sur la date de la demande de révision. Il n’est plus possible de prévoir un effet rétroactif de la révision.
De nouvelles obligations pour le bailleur
L’état récapitulatif annuel des charges
Tout bail commercial conclu ou renouvelé depuis le 1er septembre 2014 comporte un inventaire précis des charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, et indique clairement à qui cela incombe (au locataire ou au bailleur).
Chaque année, un état récapitulatif doit être effectué par le bailleur puis adressé au locataire. Ce dernier doit également informer le locataire dès lors qu’il y a un élément nouveau.
L’information sur les travaux
Le bailleur doit informer le locataire, au moyen d’un état chiffré, des travaux réalisés pendant la période triennale précédente et des travaux qu’il envisage de réaliser dans les 3 années à venir.
Deux états des lieux désormais obligatoires
En cas de conclusion d’un bail commercial, un état des lieux est désormais obligatoire :
- à l’occasion de la prise de possession des locaux par le locataire,
- et à la sortie des locaux.
Il en est de même pour les prises de possession des locaux suite à une cession du droit au bail ou à une transmission à titre gratuit du fonds de commerce.
Information dans le cadre de la clause de solidarité
La clause de solidarité peut être utilisée en cas de cession du bail. Par cette clause, le cédant (l’ancien locataire) se garant auprès du bailleur si le nouveau locataire ne règle pas son loyer.
Désormais, le bailleur doit informer le cédant de tout défaut de paiement dans le mois suivant la date à laquelle le loyer aurait dû être payé.
Priorité au locataire en cas de cession des murs
Depuis le 1er décembre 2014, le locataire dispose d’une priorité si le propriétaire du local envisage de céder les murs. Le propriétaire doit informer le locataire par LRAR ou par lettre remise en main propre de son intention de vendre, en précisant le prix et les conditions de cession envisagés.
Le locataire dispose d’un mois pour répondre. En cas d’acceptation, il dispose ensuite de 2 mois pour acheter, délai porté à 4 mois si une demande de prêt bancaire est effectuée.
Déspécialisation du bail en cas de plan de cession
En cas de procédure collective, la loi autorise désormais le tribunal d’accorder un droit de déspécialisation pour le repreneur éventuel. Ce dernier pourra adjoindre à l’activité indiquée dans le bail commercial des activités connexes.
L’objectif de ce nouveau dispositif est de faciliter la reprise d’un commerce en liquidation par un repreneur présentant un projet incluant une activité connexe.
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