Lorsque l’on envisage de réaliser un investissement immobilier, l’intérêt de constituer une SCI (Société civile immobilière) est une question récurrente. Est-il intéressant de créer une SCI pour réaliser l’investissement immobilier ? Pour cela, il faut connaître tous les avantages que peut procurer la SCI.
Dans cette publication, Le coin des entrepreneurs vous informe sur les avantages de recourir à une SCI pour conduire un projet immobilier.
La titrisation de l’investissement immobilier
L’un des principaux avantages d’une SCI consiste à réunir plusieurs associés au sein d’une même entité. Cette possibilité d’association permet de se regrouper pour réaliser un investissement. La mise en commun des capitaux au sein d’une société augmente la capacité d’acquisition.
De plus, le recours à une société permet de réaliser des investissements immobiliers à plusieurs sans complications. Chaque associé de la SCI reçoit des parts sociales en proportion de ses apports au capital social.
La possibilité d’investir dans la SCI par l’intermédiaire d’une société
Une SCI n’est pas obligée de n’avoir que des associés personnes physiques, il est tout à fait possible de faire entrer des sociétés dans son capital social.
Il s’agit d’un avantage intéressant, notamment pour les groupes de sociétés dans lesquels des bénéfices réalisés par des sociétés d’exploitation remontent sur une société holding, qui réinvestit ensuite dans des SCI.
Cette possibilité ouvre le porte à plusieurs optimisations au niveau du groupe de sociétés. De plus, une partie de l’apport de la société holding dans la SCI peut être réalisée par l’intermédiaire d’un compte courant d’associé, ce qui permet ensuite de récupérer les fonds par remboursement de créance.
La gestion de l’immobilier dans le cadre d’une société
La SCI est une société, les règles de fonctionnement sont donc déterminées par la loi et les statuts. Une société immobilière est un outil idéal pour gérer des projets immobiliers à plusieurs personnes.
Les statuts d’une SCI sont flexibles et ils permettent de définir clairement les règles de fonctionnement (désignation d’un gérant, fixation des pouvoirs du gérant, détermination des modalités de décision en assemblée…). Cela permet de limiter les litiges entre les participants.
Le choix en matière d’imposition des revenus fonciers
Avec une SCI, il y a deux possibilités en matière de fiscalité foncière : le régime de l’IR (la transparence fiscale) et le régime de l’impôt sur les sociétés.
Ce choix est impossible lorsque l’on réalise un investissement immobilier directement en nom propre. Dans ce cas, la fiscalité applicable est celle de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Il est impossible d’être à l’impôt sur les sociétés lorsque l’on investit personnellement.
Le régime de l’impôt sur les sociétés propose un cadre totalement différent en matière de fiscalité foncière : possibilité d’amortir fiscalement le bien immobilier, déduction de toutes les charges engagées dans l’intérêt de la société, imposition des bénéfices à un taux fixe… En contrepartie, ce régime a tout de même des inconvénients fiscaux à ne pas négliger. L’intérêt de l’impôt sur les sociétés au niveau d’une SCI dépend de la stratégie des associés.
La SCI facilite la transmission du patrimoine immobilier
Grâce à la titrisation du patrimoine immobilier en recourant à une SCI, il est beaucoup plus facile de transmettre tout ou partie d’un bien immobilier à ses enfants. Pour cela, il suffit de leur attribuer des parts sociales de la société.
La possibilité de céder des parts sociales de la SCI
La SCI procure également un avantage au niveau des modalités de cession. En effet, si les associés souhaitent vendre le bien immobilier détenu par l’intermédiaire de leur société, ils pourront vendre leur parts sociales. Dans ce cas, un acte notarié n’est pas nécessaire pour constater la cession.
Enfin, la SCI permet de ne pas forcément céder un bien immobilier lorsqu’un participant souhaite se retirer du projet et obtenir des liquidités. Dans ce cas, il peut céder ses parts sociales aux autres associés et la SCI continue son activité normalement.
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