Le gérant d’une SCI dispose de pouvoirs particuliers. On oppose traditionnellement les pouvoirs à l’égard des tiers (personnes étrangères à la société) et les pouvoirs envers les associés. Dans le premier cas, le gérant ne peut engager la SCI qu’à raison des actes qui entrent dans l’objet social. Dans le second cas, le gérant doit, non seulement, respecter l’objet social, mais également veiller à ce que l’acte soit nécessaire à l’intérêt de la société. Des clauses peuvent venir limiter les pouvoirs du gérant, mais elles n’auront pas d’effet à l’égard des tiers.
Voici ce qu’il faut savoir sur les pouvoirs du gérant de SCI.
Les pouvoirs du gérant de SCI à l’égard des associés
Les associés d’une société civile immobilière peuvent organiser librement son fonctionnement. Ils peuvent notamment fixer l’étendue des pouvoirs de la gérance. Pour cela, ils doivent insérer une clause dans les statuts de la SCI. On l’appelle une clause limitative de pouvoirs. Celle-ci doit prévoir le type d’acte qui nécessite une habilitation ainsi que la procédure que doit respecter le gérant avant de passer l’acte en question.
En l’absence de dispositions statutaires, le gérant peut accomplir tous les actes de gestion nécessaire à l’intérêt de la société. Ils doivent entrer dans l’objet social. Voici les principaux actes courants que peut conclure un gérant de SCI dont les statuts ne comportent pas de clause limitative de pouvoirs :
- Contracter des emprunts pour financer des acquisitions immobilières,
- Acquérir des biens dans les conditions prévues dans l’objet social,
- Sélectionner les locataires, encaisser les loyers immobiliers et payer les dépenses,
- Engager les réparations et les travaux d’entretien nécessaires sur le patrimoine immobilier,
- Tenir la comptabilité de la SCI,
- Rédiger un rapport écrit annuel sur l’activité de la société et les perspectives d’avenir,
- Réunir les associés en assemblée générale ou les consulter par écrit,
- Répondre aux questions écrites posées par les associés,
- Etc.
Le gérant d’une SCI peut également se voir attribuer des pouvoirs supplémentaires. Les associés peuvent, par exemple, lui déléguer le pouvoir d’agréer de nouveaux associés ou celui d’exclure un associé sous certaines conditions.
Les pouvoirs du gérant de SCI à l’égard des tiers
Dans ses rapports avec les tiers, c’est-à-dire les personnes étrangères à la SCI, le gérant engage la société uniquement par les actes qui entrent dans l’objet social. L’objet social d’une SCI est une notion fondamentale, puisqu’elle limite la capacité d’un gérant à prendre des engagements avec les tiers au nom et pour le compte de la société. Si les associés définissent un objet social trop large, ils confèrent d’importants pouvoirs au gérant et prennent le risque de s’engager au-delà de leur intention.
La vente des immeubles sociaux est, par exemple, une opération qui ne figure généralement pas dans l’objet social d’une SCI. Dans ce cas de figure, le gérant doit obtenir une autorisation préalable des associés avant de conclure l’opération envisagée. Ces derniers statuent dans les conditions prévues pour les décisions extraordinaires (conditions de quorum et de majorité).
Enfin, une clause limitative de pouvoirs est « inopposable » aux tiers. Cela signifie que la SCI reste engagée par les actes que le gérant a pris en violation de la clause statutaire, et ce même si le tiers avait connaissance de la clause. Ce dépassement constitue toutefois une faute, permettant, sous certaines conditions, aux associés de révoquer l’intéressé. Si l’acte a causé un préjudice à la société, cette dernière peut en demander la réparation et lui réclamer en justice des dommages et intérêts.
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