Vous avez un projet immobilier et vous vous interrogez sur la création d’une SCI ? En effet, si vous êtes plusieurs personnes à vous regrouper pour poursuivre un tel projet, cette forme de société peut être particulièrement adaptée.
Ce dossier vous propose de nombreux renseignements pour vous informer dans vos démarches de création d’une SCI :
- Les activités à exercer en SCI
- Le fonctionnement des SCI
- La liste des démarches nécessaires pour créer une SCI
- La fiscalité des SCI
Les activités à exercer en SCI
Pour être valable, l’objet social d’une société civile doit être civil, licite et possible. Ensuite, les SCI sont des sociétés civiles qui ont pour but de constituer un patrimoine immobilier et de le gérer. Voici un exemple type d’objet social pour une SCI.
La Société a pour objet :
L’acquisition, l’administration, la gestion par location ou autrement de tous immeubles et biens immobiliers, la vente de tous immeubles et biens immobiliers.
La réalisation de toutes opérations financières, mobilières ou immobilières se rattachant directement ou indirectement à cet objet et susceptibles d’en favoriser la réalisation, à condition toutefois d’en respecter le caractère civil.
L’objet social d’une SCI
Si l’activité envisagée consiste à construire ou à rénover des biens immobiliers en vue de les revendre, la SCI ne sera pas la forme juridique adaptée. Dans ce cas, il sera possible de s’orienter vers la création d’une société de type commercial, ou d’une SCCV (Société Civile de Construction Vente).
Le fonctionnement des SCI
Le fonctionnement d’une SCI est relativement simple. Pour la représenter légalement, un gérant doit être nommé. Son rôle consiste principalement à représenter la société à l’égard des tiers.
Ensuite, les associés prennent leur décision en assemblée générale, ordinaire ou extraordinaire en fonction de la nature des décisions à prendre. Les associés doivent se réunir au moins une fois par an pour délibérer sur l’approbation des comptes de l’exercice, et sur l’affectation du résultat.
Enfin, la gestion de la comptabilité de la SCI est généralement confiée à un expert-comptable. Compte tenu de la faible ampleur de travail à réaliser à ce niveau dans la plupart des cas, les honoraires se situent généralement aux alentours des 500 euros par an.
La liste des démarches nécessaires pour créer une SCI
Pour créer une SCI, plusieurs démarches sont nécessaires. Voici la liste des formalités à accomplir :
- rédiger les statuts de la société
- réaliser les apports en capital social,
- nommer le gérant de la société si cela n’a pas été fait dans les statuts,
- publier un avis de constitution au journal d’annonces légales,
- remplir et signer une déclaration de création d’une société civile (M0),
- réunir tous les documents demandés pour immatriculer la société,
- transmettre le dossier de demande d’immatriculation.
La fiscalité des SCI
Concernant l’imposition des bénéfices fonciers réalisés par l’intermédiaire d’une SCI, il existe deux possibilités :
- la transparence fiscale, à travers laquelle ce sont les associés de la SCI qui supportent personnellement l’imposition des bénéfices réalisés,
- et l’impôt sur les sociétés, qui consiste à faire supporter l’imposition des bénéfices par la SCI directement.
Lorsque les associés choisissent de supporter eux-mêmes l’imposition des bénéfices réalisés par la SCI, chaque associé est imposé personnellement sur sa quote-part de revenus fonciers. Un associé personne physique doit incorporer cette quote-part dans les revenus de son foyer fiscal, au niveau de sa déclaration personnelle d’imposition. Si la SCI comporte un ou plusieurs associés personne morale (une société holding par exemple), ces sociétés ajouteront leur quote-part de bénéfices dans leurs propres revenus imposables.
Le régime de l’impôt sur les sociétés constituent une alternative à l’imposition directe des revenus fonciers au nom des associés de la SCI. Ici, l’imposition a lieu directement sur la société. Les associés seront ensuite imposés sur les éventuels revenus qu’ils vont percevoir, notamment les dividendes.
