Le refus de renouvellement d’un bail commercial peut engendrer de graves problèmes pour le locataire actuellement en place qui comptait bien poursuivre son activité dans les locaux. Pour cela, la législation encadre fortement cette possibilité offerte au bailleur, et permet en principe au locataire d’obtenir le versement d’une indemnité.
Ce dossier vous fournit des informations à propos du refus de renouvellement du bail commercial :
- Quelques rappels sur le renouvellement du bail commercial
- Le refus de renouvellement avec indemnité d’éviction
- Le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction
Quelques rappels sur le renouvellement du bail commercial
À l’issue de la durée prévue dans un bail commercial, le bailleur et le locataire peuvent demander le renouvellement du contrat, en respectant un processus précis. L’initiative de la demande de renouvellement peut provenir de chacune des parties :
- Le bailleur peut tout d’abord donner congé au locataire et lui proposer le renouvellement du bail commercial. Pour cela, son congé doit être notifié au moins 6 mois avant le terme prévu du bail commercial, par acte d’huissier. En l’absence de renouvellement, le bailleur sera en principe tenu d’indemniser le locataire ;
- Le locataire peut, de son côté, demander le renouvellement du bail commercial au bailleur. La demande doit être adressée au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par acte d’huissier, au moins 6 mois avant le terme du bail commercial.
Lorsqu’un bail commercial arrive à son terme et qu’aucune des parties n’a effectué d’action (le bailleur n’a pas donné congé au locataire, et ce dernier n’a pas demandé le renouvellement du bail commercial), le contrat est tacitement reconduit à l’identique.
Le refus de renouvellement avec indemnité d’éviction
En principe, lorsque le bailleur refuse de renouveler un bail commercial arrivé à expiration, il est tenu de payer une indemnité d’éviction au locataire. Cette indemnité est censée couvrir le préjudice qui subit le locataire compte tenu de l’absence de renouvellement. En pratique, il se retrouve sans lieu où exercer son activité professionnelle. Le montant de cette indemnité est généralement fixé par un expert.
Pour avoir droit à l’indemnité d’éviction, les conditions suivantes doivent être satisfaites :
- Le locataire doit être bien inscrit au RCS, avoir la qualité de commerçant et exercer son activité commerciale là où le bailleur lui a délivré congé ;
- Le congé ne mentionne aucun motif grave et légitime de non-renouvellement, ou ne contient aucun motif valable par les tribunaux le cas échéant ;
- Le locataire a exécuté toutes ses obligations contractuelles, et sans commettre d’infractions ;
- Le bailleur ne prévoit pas de reconstruire le local, ou n’a pas prévu d’offre de remplacement le cas échéant ;
- Et le local ne doit pas être démoli, avec offre d’un local de remplacement.
Comme nous le verrons ci-dessous, il existe des situations dans lesquelles le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial sans avoir à indemniser le locataire.
Le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction
Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’une indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. En pratique, ce motif peut notamment correspondre :
- à l’inexécution de l’une des obligations prévues dans le bail commercial et incombant au locataire,
- à un défaut d’exploitation du fonds de commerce par le locataire,
- ou à certains cas particuliers liés au local lui-même.
En cas d’inexécution de l’une des clauses du bail ou de défaut d’exploitation du fonds de commerce, le bailleur doit préalablement adresser une mise en demeure au locataire avant de lui signifier le refus de renouvellement du bail. Suite à cette mise en demeure, le locataire a un mois pour résoudre le problème. Par exemple, un défaut de paiement des loyers ou l’exercice d’une activité non prévue dans le contrat sont des motifs qui peuvent être invoqués.
Ensuite, il existe des cas précis dans lesquels le bailleur peut refuser le renouvellement sans avoir à indemnisé le locataire. Il en est notamment ainsi lorsque le local doit être détruit pour cause d’insalubrité ou de vétusté. Par contre, lorsque le bailleur refuse de renouveler le bail commercial au motif que le local doit être reconstruit, il est tout de même tenu de verser une indemnité d’éviction au locataire, sauf s’il est en mesure de lui proposer un local de remplacement.
