Les SCI, sociétés civiles immobilières, sont des structures civiles utilisées dans le cadre d’opérations immobilières. D’un point de vue fiscal, ces sociétés proposent deux systèmes d’imposition aux associés : la transparence fiscale, à travers laquelle chaque associé est imposé personnellement sur sa quote-part de bénéfices, et l’impôt sur les sociétés, qui consiste à faire supporter l’imposition directement sur la société.
Ce dossier vous informe sur le fonctionnement fiscal des SCI soumises à l’impôt sur les sociétés :
- Comment faire pour opter pour l’impôt sur les sociétés ?
- Quelles sont les spécificités des SCI à l’impôt sur les sociétés ?
- Comment fonctionne l’imposition des SCI à l’impôt sur les sociétés ?
Comment faire pour opter pour l’impôt sur les sociétés ?
Les SCI peuvent opter pour l’impôt sur les sociétés directement lors de leur constitution, ou ultérieurement en exerçant une option auprès du service des impôts.
Tout d’abord, les associés d’une SCI peuvent décider d’opter directement pour l’impôt sur les sociétés à l’occasion de sa constitution. Dans ce cas, l’associé en charge des démarches doit sélectionner, sur le formulaire de création d’entreprise, l’option pour l’impôt sur les sociétés. Après l’immatriculation de l’entreprise, un courrier sera transmis par le service des impôts aux associés de la société. Sur celui-ci, il conviendra de vérifier que l’option pour l’impôt sur les sociétés a bien été prise en compte.
Lorsque le choix de l’impôt sur les sociétés n’a pas été effectué lors de la création de l’entreprise, l’option doit être formulée par courrier adressé au service des impôts avant la fin du troisième mois de l’exercice au titre duquel l’entreprise souhaite être soumise à l’impôt sur les sociétés pour la première fois.
Quelles sont les spécificités des SCI à l’impôt sur les sociétés ?
Les SCI qui sont soumises à l’impôt sur les sociétés n’obéissent pas aux mêmes règles de détermination des bénéfices que les sociétés dont les bénéfices sont imposés directement entre les mains de leurs associés. L’option pour l’impôt sur les sociétés occasionne les changements fiscaux suivants :
- Les biens immobiliers vont pouvoir faire l’objet d’un amortissement, sauf lorsqu’il s’agit de biens immobiliers non bâtis.
- Si le gérant de la SCI perçoit une rémunération, les sommes seront déductibles du bénéfice imposable.
- Les plus-values réalisées par la SCI ne seront plus imposées de la même manière. Désormais, il s’agira d’un profit taxable à l’impôt sur les sociétés. Compte tenu de l’amortissement des biens immobiliers sous ce régime fiscal, l’imposition pourra être élevée.
- Les associés personnes physiques d’une SCI à l’impôt sur les sociétés ne sont plus imposés personnellement à l’impôt sur le revenu sur leurs revenus fonciers. Sous ce régime fiscal, les associés seront imposés sur leurs dividendes, qui constituent des revenus de capitaux mobiliers. Les modalités d’imposition ne seront donc plus similaires et les associés ne seront imposés que lorsqu’une distribution est décidée par l’assemblée générale des associés.
Comment fonctionne l’imposition des SCI à l’impôt sur les sociétés ?
Dans les SCI à l’impôt sur les sociétés, le fonctionnement de l’imposition sera totalement différent de ce qui s’applique classiquement dans les SCI à transparence fiscale. À l’impôt sur les sociétés, les associés ne sont plus imposés directement sur leur quote-part de revenus fonciers. Ici, les bénéfices sont imposés directement au niveau de la SCI, et l’impôt est calculé au taux de l’IS. Pour plus d’explications sur les modalités de calcul, vous pouvez consulter ce dossier : taux et calcul de l’impôt sur les sociétés.
Ensuite, les associés de la SCI seront imposés directement sur les dividendes qu’ils vont éventuellement percevoir (si une distribution a été décidée en assemblée). Les modalités d’imposition dépendront de la qualité de l’associé :
- Pour une personne physique, il s’agit de revenus de capitaux mobiliers, soumis au prélèvement libératoire de 30 %, avec une option possible pour le barème progressif de l’IR.
- Pour une personne morale, il s’agit de produits financiers, intégrés dans ses propres résultats.
