Les SCI sont des sociétés civiles immobilières, régulièrement utilisées par les personnes qui portent ensemble un projet dans le domaine de la gestion locative immobilière. Pour lancer une SCI, il faut être au moins deux associés. Aucun capital social minimum n’est requis. La société sera administrée par un ou plusieurs gérants, désignés par les associés.
Le Coin des Entrepreneurs vous propose une série de questions-réponses sur les SCI.
Quelles sont les caractéristiques des SCI ?
Une SCI est une société de type civil, et avec une vocation immobilière, qui doit compter au moins deux associés. Les associés peuvent être des personnes physiques ou morales. Un ou plusieurs gérants, personnes physiques ou morales, seront désignés pour diriger la société.
Les SCI sont des sociétés à risque pour leurs associés. Envers les tiers, les associés d’une telle société sont indéfiniment responsables des dettes sociales, mais proportionnellement au nombre de parts qu’ils détiennent dans le capital social. La responsabilité est donc indéfinie mais non solidaire.
Pour créer une SCI, un capital social doit être constitué. Aucun montant minimum n’est imposé par la loi et il n’existe aucune règle en matière de libération des apports en numéraire. Pour obtenir la qualité d’associé, un apport en capital est obligatoire. Le capital social est divisé en parts sociales, réparties entre les associés proportionnellement au montant de leurs apports.
Comment faut-il procéder pour créer une SCI ?
Les SCI sont des sociétés, il est donc nécessaire de procéder à leur constitution, puis de demander leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés. Pour cela, les principales démarches à accomplir sont les suivantes :
- Rédiger les statuts de la SCI, en prenant soin d’y intégrer toutes les mentions obligatoires. Nous vous fournissons des conseils à ce niveau dans ce dossier : rédiger les statuts d’une SCI. À ce stade, il ne s’agira que d’un projet de statuts puisque les associés ne seront pas encore en mesure d’y inscrire les informations relatives aux apports en capital.
- Effectuer les apports en capital social, c’est-à-dire déposer les apports en numéraire sur un compte bloqué ouvert auprès d’un établissement bancaire, et évaluer individuellement chaque apport en nature. L’intervention d’un commissaire aux apports n’est pas nécessaire dans les SCI.
- Signer les statuts définitifs de la SCI, et désigner le gérant (ou les gérants) lorsque la nomination intervient en dehors des statuts ;
- Publier un avis de constitution de SCI au journal des annonces légales.
- Compléter un formulaire de constitution d’une société (imprimé M0).
- Réunir tous les justificatifs nécessaires (pièce d’identité du président, justificatif d’occupation du siège social…) ;
- Envoyer la demande d’immatriculation au greffe.
Ce guide vous fournit des explications détaillées sur les démarches : l’immatriculation d’une SCI.
Comment sont imposés les bénéfices réalisés par une SCI ?
En principe, les SCI sont des sociétés dont les bénéfices sont imposés selon les règles du régime des sociétés de personnes. Ce régime d’imposition s’applique par défaut sur toutes les sociétés de ce type. Le résultat fiscal de la SCI (bénéfice ou perte), sera réparti entre les associés en proportion de leurs droits.
Toutefois, les associés ont la possibilité d’opter pour le régime de l’impôt sur les sociétés, c’est-à-dire que l’imposition des bénéfices se déroulera directement au niveau de la société. Ce régime fiscal peut s’appliquer sans limitation de durée. Cette option permet aux associés de prétendre à des dividendes.
Quelles sont les obligations au niveau des comptes annuels ?
Tout d’abord, le gérant d’une SCI doit arrêter les comptes annuels de la société, de rédiger un rapport de gestion et de préparer un texte des résolutions tous les ans, après la clôture de l’exercice social.
Ensuite, le gérant va devoir convoquer les associés de la société pour les convier à l’assemblée générale annuelle (toutefois, la tenue d’une assemblée n’est pas obligatoire). À l’occasion de cette convocation, il doit leur communiquer toutes les informations nécessaires (comptes annuels, rapport de gestion, projet du texte des résolutions…). Pendant la réunion, le gérant doit rendre compte de sa gestion aux associés.
L’assemblée générale annuelle aura ensuite pour mission de se prononcer sur la reddition des comptes annuels et sur l’affectation du résultat de l’exercice. Les modalités de fonctionnement de la réunion des associés sont librement convenues dans les statuts de la SCI.
