Les SCI sont des sociétés civiles à objet immobilier largement employées en France dans le cadre de projets d’investissements locatifs. Cette forme de société peut aussi bien être utilisée par des particuliers qui investissent dans l’immobilier, que par des professionnels qui entendent dissocier leur activité professionnelle et leur patrimoine immobilier professionnel.
Ce dossier vous fournit des informations au sujet des principales caractéristiques des SCI.
La forme juridique d’une SCI
Les SCI sont des sociétés de type civil. Elles sont utilisées dans le but de se constituer et de gérer des biens immobiliers à plusieurs personnes. L’objectif consiste à proposer une activité de location immobilière. Par contre, l’achat-revente de biens immobiliers n’est pas une activité adaptée pour les SCI.
Les SCI sont également des structures souvent employées dans un cadre professionnel, lorsque l’entrepreneur qui est propriétaire des murs de son entreprise entend dissocier son activité professionnelle et son patrimoine immobilier professionnel. Cette séparation permet également de vendre l’entreprise tout en conservant le local.
Les associés d’une SCI
Une SCI est une structure juridique constituée par au moins deux personnes au minimum. Chacune de ces personnes y obtient le statut d’associé.
Les associés peuvent être des personnes physiques ou des personnes morales. Les associés d’une SCI ont une responsabilité illimitée. Cela signifie qu’ils répondent indéfiniment des dettes de la société. Leur patrimoine personnel peut donc être engagé par les créanciers de la SCI, si celle-ci se trouve en difficulté.
Pour obtenir la qualité d’associé au sein d’une SCI, il conviendra de réaliser un apport en capital social. L’engagement d’apport sera matérialisé dans les statuts de la société.
Le capital social des SCI
Une SCI est une société qui doit obligatoirement avoir un capital social. Le montant de ce dernier est fixé lors de la constitution de la société et son montant figure dans les statuts. Aucun montant minimum n’est fixé par la loi.
Le capital est formé par des apports, pouvant prendre la forme d’apports d’argent (apports en numéraire) ou d’apports de biens (apports en nature). En cas d’apport d’un bien immobilier, l’intervention d’un notaire est obligatoire pour rédiger l’acte d’apport.
S’agissant d’une société civile, aucune règle n’encadre les libérations d’apports en numéraire lors de la phase de création de la société, contrairement à ce qui est en vigueur dans les sociétés commerciales.
Chaque associé de la SCI reçoit des parts sociales proportionnellement à ses apports dans le capital social de la société.
La création d’une SCI
Pour procéder à la création d’une SCI, plusieurs démarches sont nécessaires. Voici la liste des formalités à accomplir :
- rédiger les statuts de la SCI,
- effectuer les apports en capital social,
- nommer le gérant de la société si cela n’a pas été fait dans les statuts,
- publier un avis de constitution au journal d’annonces légales,
- remplir et signer une déclaration de création d’une société civile (M0),
- réunir tous les documents demandés pour immatriculer la société,
- transmettre le dossier de demande d’immatriculation.
Les démarches administratives pour demander l’immatriculation de la SCI doivent être effectuées sur le portail internet du guichet unique de l’INPI.
Le gérant d’une SCI
Une SCI doit obligatoirement avoir un gérant, nommé dès la constitution de la société.
Ceux sont les associés d’une SCI qui vont désigner le gérant. Il aura notamment comme fonction de prendre à sa charge la gestion courante du ou des biens immobiliers détenu(s) par la société, et à se charger du fonctionnement courant de la société : élaboration des comptes annuels de la société, convocation des associés aux assemblées…
Dans le cadre de ses fonctions, le gérant d’une SCI peut prétendre à une rémunération. Ceci n’est toutefois pas obligatoire et les fonctions peuvent être exercées gracieusement.
L’imposition des bénéfices en SCI
En principe, les bénéfices d’une SCI sont imposés selon les règles du régime des sociétés de personnes. Cela se traduit par l’imposition des associés à l’impôt sur le revenu (dans la catégorie des revenus fonciers) sur leur quote-part de bénéfices. Si un associé est une personne morale, sa quote-part de bénéfices sera intégrée dans ses propres résultats imposables.
Sur option, la SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas de figure, l’imposition se déroule directement au niveau de la société. On vous explique tout à ce propos ici : l’impôt sur les sociétés.
