Pour préparer un projet d’installation à son compte, l’agent immobilier doit prendre connaissance de toutes les règles liées à la création d’une entreprise dans son secteur d’activité. Des conditions encadrent tout d’abord l’accès à l’exercice de la profession de manière indépendante. Ensuite, une législation spécifique encadre l’exercice du métier d’agent immobilier.
- L’activité d’agent immobilier indépendant
- Un agent immobilier doit obtenir une carte professionnelle
- Les prévisions financières d’un agent immobilier
- Créer son entreprise pour s’installer à son compte
L’activité d’agent immobilier indépendant
L’activité d’agent immobilier est une activité commerciale et réglementée. Des conditions de qualification professionnelle existent. Il est également nécessaire de détenir une carte professionnelle (voir ci-dessous). Voici les conditions de qualification pour pouvoir exercer ce métier :
- détenir un diplôme permettant l’exercice de la profession (voir ici : les conditions pour devenir agent immobilier),
- ou justifier d’une expérience professionnelle salariée de 10 ans, ou de 4 ans avec le statut cadre, à temps complet.
Le code APE de cette activité est le suivant : 68.31Z Agences immobilières.
Un agent immobilier doit obtenir une carte professionnelle
Pour s’installer à son compte, l’agent immobilier doit être titulaire d’une carte professionnelle. Afin de l’obtenir, le professionnel doit compléter un document et l’adresser à la chambre de commerce et d’industrie (CCI) dont il dépend.
La carte professionnelle adressée à l’agent immobilier est valable pour une durée de 3 ans. À l’issue de ce délai, une demande de renouvellement doit être effectuée auprès de la CCI.
Les prévisions financières d’un agent immobilier
Les projections de chiffre d’affaires constituent la partie la plus compliquée à travailler. Pour travailler sur ces prévisions, il convient de réfléchir à deux niveaux :
- les tarifs qui seront pratiqués par l’agence sur les mandats de vente de biens immobiliers,
- et les estimations des volumes de transactions réalisées par an.
Au niveau de la fixation des tarifs, le travail ne sera pas difficile, car l’expérience permet souvent d’avoir une idée précise à ce niveau. De plus, il est assez simple d’analyser les prix pratiqués par les agents concurrents dans le secteur, étant donné qu’une obligation d’affichage est prévue par la loi.
La partie la plus difficile concerne l’estimation des volumes de transactions. Il conviendra ici d’étudier le secteur géographique d’implantation et les volumes moyens réalisés par les concurrents. Les prévisions vont également dépendre du réseau local du professionnel, et des moyens de communication prévus. Enfin, la conjoncture du marché immobilier doit être analysée et prise en compte.
Ensuite, la budgétisation des dépenses est un exercice beaucoup plus simple. Parmi les postes à ne pas oublier, on retrouve notamment :
- le loyer du local professionnel,
- les coûts liés au réseau dont fera éventuellement partie l’agence,
- les frais de déplacement,
- les dépenses de publicité,
- les coût de fonctionnement : frais bancaires, comptabilité…,
- le salaire de l’agent immobilier et les cotisations sociales,
- l’impôt sur les bénéfices.
Créer son entreprise pour s’installer à son compte
Pour se mettre à son compte, l’agent immobilier doit créer son entreprise. Étant généralement seul, il aura le choix entre trois statuts juridiques pour son entreprise : l’entreprise individuelle, l’EURL et la SASU. L’option choisie détermine ensuite les possibilités en matière de fiscalité des bénéfices, et le régime de sécurité sociale dont va dépendre l’agent immobilier indépendant. En cas de besoin, ce dossier propose une comparaison des différentes solutions : choisir son statut juridique.
Une fois que le statut juridique de l’entreprise est choisi, le professionnel peut entamer ses démarches de création d’entreprise. Celles-ci vont dépendre de la forme de l’entreprise.
Les formalités de création d’entreprise peuvent être réalisées intégralement par l’entrepreneur lui-même, sur le site internet du guichet unique de l’INPI. Sinon, il conviendra de se faire accompagner par un professionnel, ou d’utiliser un service en ligne de création d’entreprise.
En parallèle des formalités de création d’entreprise, l’agent immobilier qui s’installe à son compte doit également souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle et une garantie financière.
- Au niveau de l’assurance responsabilité civile professionnelle, la limite de garantie ne peut être inférieure à 75 000 euros par an pour un même assuré et les franchises ne peuvent excéder 10 % des indemnités dues.
- Concernant la garantie financière, celle-ci doit au moins être égale aux sommes maximales dont le professionnel est redevable à tout moment, sans pouvoir être inférieure à 30 000 euros pendant les deux premières années, puis 100 000 euros ensuite.
Enfin, l’agent immobilier indépendant doit respecter la réglementation applicable à l’exercice de son métier. Il s’agit notamment de respecter :
- les normes de sécurité et d’accessibilité dans son local professionnel,
- les obligations d’affichage concernant les renseignements sur son entreprise et le prix de ses services,
- les obligations en matière de formation professionnelle continue.
Toutes la réglementation qui encadre l’exercice de ce métier est expliquée ici : les règles applicables aux agents immobiliers.
