Créer mon entrepriseLes règles applicables en matière d’apport d’un droit au bail à une société dépendent de la nature du fonds loué. Nous nous intéresserons uniquement au cas de l’apport d’un droit au bail relatif à un bail commercial.
Quelques rappels sur l’apport du droit au bail
L’apport d’un droit au bail peut être effectué isolément ou en étant intégré dans l’apport d’un fonds de commerce (dont il constitue l’un des éléments constitutifs). Concernant les règles applicables, il faut noter que les juges assimilent cette opération à une cession de droit au bail.
Ensuite :
- l’apporteur du droit au bail est le locataire initial,
- la société devient locataire suite à la réalisation de l’apport,
- si l’opération est possible, le bail commercial en cours se poursuit avec le nouveau locataire (la société).
Vérifier que l’apport du droit au bail soit possible
Avant de réaliser l’apport d’un droit au bail à une société commerciale, il convient de s’assurer que le bail commercial ne prévoit aucune clause excluant cette possibilité au cas où l’apport envisagé est isolé. En pratique, l’accord préalable du bailleur est souvent nécessaire pour pouvoir réaliser l’apport.
Par contre, lorsque le droit au bail est inclus dans un fonds de commerce apporté à une société commerciale, aucune clause du bail ne peut interdire l’apport.
Ensuite, plusieurs clauses peuvent restreindre les possibilités d’apport du droit au bail, que celui-ci soit englobé ou non dans un apport de fonds de commerce :
- Le bailleur peut bénéficier d’un droit de préemption en cas de cession ou d’apport de fonds de commerce ;
- Un agrément accordé par le bailleur peut être obligatoire pour pouvoir réaliser la cession ou l’apport ;
- Le bail peut prévoir que la cession ou l’apport soit possible à condition que le cédant ou l’apporteur demeure garant, solidairement avec le cessionnaire, du paiement des loyers.
Pour récapituler :
- Apport isolé du droit au bail: interdiction possible dans le bail / clauses restrictives possibles dans le bail ;
- Apport du droit au bail inclus dans l’apport du fonds de commerce: interdiction impossible dans le bail / clauses restrictives possibles dans le bail.
L’apport du droit au bail et le renouvellement
En fonction du type d’apport réalisé (apport isolé ou apport groupé dans un fonds de commerce), des règles distinctes s’appliquent en matière de renouvellement.
Apport d’un droit au bail inclus dans un fonds de commerce
Si l’apport du droit au bail est inclus dans l’apport du fonds de commerce, la société qui reçoit l’apport disposera du même droit de renouvellement que le locataire précédent (l’apporteur).
Apport d’un droit au bail isolé
Si l’apport du droit au bail est réalisé de manière isolée :
- Durée restante du bail en cours au moins égale à 3 ans: La société qui reçoit l’apport dispose de même droit au renouvellement que l’apporteur ;
- Durée restante du bail en cours inférieure à 3 ans: La société qui reçoit l’apport ne dispose d’aucun droit au renouvellement.
Procédure et conseils pour faire un apport de droit au bail
Tout d’abord, il est nécessaire que l’apporteur signifie au bailleur l’apport du droit au bail à une société commerciale. Cette signification doit être effectuée avant la date d’effet du congé donné par le bailleur au locataire initial.
Ensuite, les règles générales applicables aux apports en nature doivent être respectées. Nous évoquons ce point dans cet article : les apports en nature.
Il est fortement recommandé de bien analyser le bail commercial avant de réaliser l’apport du droit au bail, notamment :
- Les clauses interdisant ou restreignant les possibilités de cessions et donc d’apports,
- La durée du bail restante à courir en cas d’apport isolé.
L’inobservation des règles qui y figurent peut aboutir à une résolution du bail en cours ou à son non-renouvellement.
