Un investissement locatif n’est intéressant que s’il est potentiellement rentable. Il peut l’être au cours de l’exploitation du bien (c’est-à-dire pendant la période de mise en location) ou à son issue (lors de la cession du bien immobilier). Ce dossier s’attarde précisément au calcul de la rentabilité pendant l’exploitation. Il existe différentes formules : la rentabilité brute, la rentabilité nette et la rentabilité nette-nette. Voici comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif selon ces trois formules.
Calculer la rentabilité brute d’un investissement locatif
Le rendement brut d’un investissement locatif correspond à la somme des revenus générés par un investissement immobilier, rapportée au coût d’acquisition de celui-ci. Il s’agit donc d’un taux, qui ne prend en compte que les recettes de l’activité de location. Aucune dépense ne peut venir en déduction. Seuls les loyers entrent en compte. Le coût d’acquisition comprend, non seulement le prix d’achat du bien immobilier, mais également les frais annexes (comme les frais de notaire et les droits d’enregistrement par exemple). Les travaux qui ont pour effet d’augmenter la valeur du bien doivent également être ajoutés à ce montant.
Exemple : une société achète une maison individuelle pour 280 000 euros. Elle s’acquitte de 25 000 euros de frais de notaire et réalise 25 000 euros de travaux. Elle compte la louer pour 1 000 euros par mois (hors charges locatives). Le coût d’acquisition du bien est de 330 000 euros (280 000 + 25 000 + 25 000) et le taux de rentabilité brute de 3,64 % [ (1 000 x 12 ) / 330 000 ].
Calculer la rentabilité nette d’un investissement locatif
Contrairement au rendement brut, la rentabilité nette prend en compte toutes les dépenses liées à la gestion du bien immobilier. Le total des frais vient en déduction de la somme des loyers. Le résultat obtenu est également rapporté au coût d’acquisition de l’immeuble. Le taux de rentabilité nette est un indicateur plus précis de la performance d’un investissement immobilier.
Il convient de déduire les charges de nature suivantes :
- Les assurances de toute nature (assurance propriétaire non-occupant, assurance loyers impayés…),
- Les taxes foncières (TF) et éventuellement la contribution foncière des entreprises (CFE),
- Les frais de gestion locative (commissions, honoraires pour rédaction d’actes ou état des lieux, etc.),
- Les honoraires de l’expert-comptable (tenue de la comptabilité, rédaction du juridique annuel…),
- Les charges de copropriété, uniquement pour la partie non-récupérable auprès du locataire,
- Etc.
Reprise de l’exemple ci-dessus : la société confie la gestion de son bien à une société spécialisée. À ce titre, cette dernière perçoit une commission de 5 % du montant de loyers encaissés. Par ailleurs, elle souscrit une assurance loyers impayés qui représente 3 % des loyers. L’assurance habitation s’élève à 300 euros par an et la taxe foncière à 800 euros par an, dont 150 euros de taxe d’enlèvement d’ordures ménagères (récupérables auprès du locataire). L’expert-comptable, qui assure la tenue de la comptabilité, facture 500 euros par an. Le taux de rentabilité nette est de 2,91 % [ (12 000 – 600 – 360 – 300 – ( 800 – 150 ) – 500 ) / 330 000 ].
Calculer la rentabilité nette d’impôt d’un investissement locatif
Principes de calcul
La fiscalité peut avoir un impact considérable sur la rentabilité d’un investissement. Il existe, dans l’immobilier, des dispositifs de faveur qui permettent de ne pas payer d’impôts (ou d’en payer très peu). C’est notamment le cas des dispositifs Pinel ou Malraux par exemple. Le statut de loueur en meublé non-professionnel permet de déduire du montant imposable une quote-part de la valeur de l’immeuble. Le taux de rentabilité net prend en compte l’impôt sur les bénéfices. On l’appelle également le taux de rendement net-net (net de charges et net d’impôts).
L’impôt sur les revenus locatifs
En France, il existe deux types d’impôts : l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS).
Un particulier qui effectue de la location nue est soumis à l’IR dans la catégorie des revenus fonciers (RF). Il doit payer l’impôt sur le revenu (taux variable suivant la composition de son foyer fiscal et l’importance de ses revenus) et les prélèvements sociaux (17,2 %). Il peut opter :
- Pour le régime réel : certaines charges sont déduites des loyers avant que le résultat ne soit soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu ;
- Pour le régime micro-foncier : un abattement forfaitaire de 30 % s’applique aux recettes annuelles, aucune charge ne peut venir en déduction.
Le particulier qui réalise de la location meublée est soumis à l’IR dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. S’il relève d’un régime réel, il peut déduire un amortissement de son bien immobilier en plus des charges présentées ci-dessus. Il peut également opter pour le régime micro-BIC et bénéficier d’un abattement forfaitaire plus ou moins important.
Les sociétés peuvent, selon les formes, relever de l’IR ou de l’IS. Parfois, des systèmes d’options existent. Le cas le plus courant est celui de la société civile immobilière (SCI). Celle-ci est soumise à l’IR mais peut opter pour l’IS. Dans ce cas, toutes les charges sont admises en déduction des loyers pour le calcul de l’impôt, y compris une quote-part correspond à la perte de valeur annuelle du bien immobilier compte tenu de son occupation (amortissements comptables). Il existe un taux réduit (15 %) et un taux normal (25 %).
Exemple illustré
Reprise de l’exemple ci-dessus : la société est soumise à l’impôt sur les sociétés. Elle peut bénéficier du taux réduit de 15 % sur les 42 500 premiers euros de bénéfices. Au-delà, c’est le taux de 25 % qui s’applique. Pour simplifier, on considère qu’elle amortit l’immeuble à hauteur de 1,5 % par an. Chaque année, elle peut donc déduire – pour le calcul de l’IS – un amortissement de 4 950 euros. Son résultat annuel imposable est de 4 640 euros [ 12 000 – 600 – 360 – 300 – ( 800 – 150 ) – 500 – 4 950]. L’IS s’élève à 696 euros ( 4 640 x 15 %). Le taux de rendement net-net est de 2,70 % [ ( 9 590 – 696 ) / 330 000 ].
