Créer mon entrepriseLe contrat de bail commercial est conclu entre le bailleur et locataire dans le but de mettre en location un local commercial pour l’exploitation d’un fonds de commerce, d’un fonds industriel ou d’un fond artisanal.
Nous vous proposons dans ce dossier une présentation des principales clauses du contrat de bail commercial et des règles applicables en la matière.
L’objet du contrat de bail commercial
Le bail commercial ne peut être conclu que dans le cadre d’un contrat de location d’un local affecté à l’exercice d’une activité artisanale, industrielle ou commerciale. Pour les activités non commerciales, les contrats de location prennent la forme de baux professionnels sauf si une soumission volontaire au statut des baux commerciaux est effectuée.
La clause relative à l’objet du contrat est importante, elle indique précisément quelles sont les activités pouvant être exercées dans le local loué. Toutefois, il est possible de prévoir un bail commercial « tous commerces », ce qui permet d’y exercer n’importe quelle activité.
Lorsque le contrat de bail commercial prévoit l’exercice d’activités précises, une procédure de déspécialisation partielle peut permettre au locataire d’adjoindre des activités complémentaires. Le cas échéant, la procédure à suivre est généralement indiquée dans le bail.
La durée du contrat de bail commercial
Un contrat de bail commercial est obligatoirement conclu pour une durée déterminée, de 9 ans minimum. Cette durée doit être indiquée dans le contrat.
Il est impossible de prévoir un bail commercial à durée indéterminée. Par contre, il est envisageable de prévoir un bail d’une durée plus courte en concluant un bail dérogatoire (3 ans maximum).
Le loyer prévu dans le cadre du contrat de bail commercial
Le contrat de bail commercial indique le montant du loyer dû par le locataire en contrepartie de la prise de possession du local. Les parties conviennent librement de son montant.
Le système de règlement des loyers doit être spécifié dans le contrat de bail commercial, deux options sont possibles :
- le loyer peut être payable à terme échu, c’est-à-dire au terme de la période qu’il concerne (un mois, un trimestre, un semestre),
- ou il peut être payable d’avance (terme à échoir), donc avant le début de la période qu’il concerne.
A l’occasion de chaque période triennale, le bailleur peut demander la révision du loyer. Cette pratique est encadrée et le contrat de bail commercial expose normalement les règles applicables.
Nous traitons ce sujet en détail ici : la révision triennale du bail commercial.
Le dépôt de garantie lié au contrat de bail commercial
Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire dans le cadre d’un contrat de bail commercial. Lorsqu’il est prévu, il doit figurer dans le contrat de bail commercial.
Les parties définissent librement le montant du dépôt de garantie, qui peut produire des intérêts au profit du locataire si son montant excède ces limites :
- 2 termes de loyer dans le cas d’un loyer payable à terme échu,
- 1 terme de loyer dans le cas d’un loyer payable d’avance.
La résiliation anticipée du contrat de bail commercial
A l’expiration de chaque période triennale, le locataire peut donner congé, c’est-à-dire demander la résiliation anticipée du contrat de bail commercial.
Le contrat de bail commercial mentionne généralement le droit pour le locataire de demander la résiliation anticipée du bail à l’issue de chaque période triennale, et indique la procédure à suivre.
Nous traitons ce sujet en détail ici : la résiliation anticipée du bail commercial
Le contrat indique également les autres cas limitatifs dans lesquels le bail peut prendre fin de manière anticipée.
Enfin, une clause résolutoire peut être incorporée dans le contrat de bail commercial afin de prévoir une résolution automatique si le locataire ne respecte pas ses obligations contractuelles.
Le renouvellement du contrat de bail commercial
A l’issue de la durée du bail, le locataire dispose d’un droit au renouvellement du contrat. Ce droit est d’ordre public et le contrat ne peut pas prévoir le contraire.
Le contrat de bail commercial mentionne généralement le droit au renouvellement du locataire et indique la procédure à suivre.
Nous traitons ce sujet en détail ici : le renouvellement du bail commercial.
Les annexes au contrat de bail commercial
Plusieurs éléments doivent être annexés au contrat de bail commercial : l’état des lieux, l’inventaire et la répartition des charges, l’état des risques naturels et technologiques ainsi que l’annexe environnementale pour les locaux de grande taille.
L’état des lieux lors de la prise de possession du local
A l’occasion de la prise de possession du local par le locataire, un état de lieux doit être réalisé par les parties (le bailleur et le locataire) ou par un huissier de justice.
L’état des lieux est annexé au contrat de bail commercial.
L’inventaire des charges et leur répartition
Les baux commerciaux conclus ou renouvelés à partir du 1er septembre 2014 doivent comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés, avec l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire.
Cet inventaire doit être annexé au bail commercial.
L’état des risques naturels et technologiques
Un état des risques naturels et technologiques est obligatoirement joint au contrat de bail commercial.
L’objectif de ce diagnostic est d’informer le locataire sur les risques courus en louant le bien immobilier. Il est notamment informé du fait que le local soit situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologique ou par un plan de prévention des naturels prévisibles ou dans une zone de sismicité.
L’annexe environnementale pour les locaux de grande taille
L’annexe environnementale est obligatoire lorsque la surface du local est supérieure à 2000 mètres carrés. Elle doit contenir les informations suivantes :
- un descriptif des caractéristiques énergétiques des équipements et des systèmes du bâtiment et des locaux loués,
- leur consommation réelle d’eau et d’énergie,
- la quantité de déchets générée,
- et, le cas échéant, les obligations incombant au locataire pour limiter la consommation d’énergie.
