Créer mon entrepriseLa création d’une entreprise nécessite parfois de conclure un bail commercial afin d’obtenir la disposition des locaux nécessaires à l’exercice de l’activité.
Nous vous proposons une fiche d’information sur les éléments essentiels à connaître au sujet de la conclusion d’un bail commercial.
Rappels sur le bail commercial
La conclusion d’un bail commercial est un engagement à long terme qui présente les caractéristiques suivantes :
- un contrat écrit n’est pas obligatoire (mais fortement recommandé),
- un engagement d’une durée de 9 ans minimum,
- son objet est la mise à disposition de locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds de commerce ou d’un fonds artisanal,
- un loyer initial négocié librement est fixé,
- un dépôt de garantie peut être demandé,
- le locataire dispose d’un droit au renouvellement en fin de bail,
- le loyer peut être révisé tous les 3 ans ou indexé sur un indice déterminé,
- le bail est conclu pour exercer une activité précise.
Pour plus d’informations, vous pouvez consulter cet article : les 10 points essentiels du bail commercial.
L’immatriculation du location au registre du commerce ou au répertoire des métiers est une condition nécessaire pour bénéficier du statut des baux commerciaux.
Conclure un bail commercial
Les règles de forme liées à la conclusion d’un bail commercial
Un bail commercial est un contrat consensuel qui se forme dès que les parties sont d’accords sur les éléments essentiels du contrat. Un acte écrit, sous la forme authentique ou sous seing privé, n’est donc pas obligatoire (même si c’est fortement recommandé).
Toutefois, le bail commercial dont la durée est supérieure à 12 ans doit obligatoirement être rédigé par acte authentique.
Pour info : l’acte authentique est l’acte reçu par un officier public ayant compétence pour instrumenter dans le lieu où il a été rédigé.
Le contenu du bail commercial écrit
Le contenu du bail commercial, lorsqu’il est rédigé par écrit, est strictement encadré par la loi. Les règles suivantes doivent être respectées :
- la durée du bail prévue est obligatoirement égale à 9 ans minimum et il est impossible de prévoir une durée indéterminée ;
- aucune clause du bail ne doit avoir pour effet de faire échec au droit au renouvellement du bail commercial ;
- le bail renouvelé a une durée de 9 ans, sauf si les parties s’accordent sur une durée plus longue ;
- le loyer prévu ne peut être révisé que par révision triennale ou par indexation sur un indice déterminé ;
- les règles prévues en matière de demande de congé et de demande de renouvellement sont à respecter ;
- si le locataire modifie son activité, une procédure de déspécialisation partielle ou plénière est obligatoire ;
- en cas de cession de son fonds de commerce, le locataire peut céder le bail à l’acquéreur ;
- enfin, le locataire qui a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou qui a été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité attribuée peut donner congé à tout moment pendant le cours du bail.
Toute clause du bail qui remettrait en cause ces principes encourt la nullité.
Les autres éléments du bail commercial sont librement négociables, tels que la fixation du loyer, la sous-location ou la répartition des travaux par exemple.
Le bailleur est tenu de transmettre au locataire un état des risques naturels et technologiques.
Avant la conclusion du bail commercial
Avant de conclure le bail commercial proprement dit, les parties peuvent matérialiser leur accord en s’engageant à travers une promesse de bail commercial, qui peut être unilatérale ou synallagmatique.
Ce sujet a déjà été abordé sur Le coin des entrepreneurs : la promesse de bail commercial.
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