La constitution et l’immatriculation d’une SCI nécessite la réalisation de plusieurs formalités dans un ordre précis : réalisation des apports et constitution du capital social, rédaction des statuts, publicité légale, déclaration de constitution et dépôt de la demande d’immatriculation.
Ce guide pratique vous explique en détail l’ensemble des étapes et des formalités à effectuer pour procéder à la constitution et à l’immatriculation de votre SCI.
- La réalisation des apports et la formation du capital social de la SCI
- La rédaction des statuts de la SCI
- La publication d’un avis de constitution d’une SCI
- Le dépôt du dossier d’immatriculation de la SCI
La réalisation des apports et la formation du capital social de la SCI
A l’occasion de la constitution d’une SCI, chaque associé doit réaliser un apport en capital soical. Dans le cas d’une SCI, il est possible des réaliser des apports en numéraire et des apports en nature. Aucun montant minimum n’est requis pour le capital social et il est possible d’opter pour un capital variable.
Les apports effectués par les associés constitueront le capital social de la SCI et chaque associé recevra des parts sociales en contrepartie, proportionnellement à son apport. Les associés ont également la possibilité d’effectuer des avances de trésorerie en compte courant d’associé pour financer la SCI. Ces contributions ne participent pas à la formation du capital social.
Les règles à suivre pour les apports en numéraire
Les apports en numéraire correspondent aux contributions des associés qui prennent la forme d’un apport d’argent. Ces apports ne doivent pas faire obligatoirement l’objet d’un dépôt sur un compte bloqué et aucune attestation de dépôt des fonds n’est requise pour demander l’immatriculation de la SCI. Les modalités de libération sont librement prévues. En général, les statuts indiquent que les versements seront appelés par le gérant en fonction des besoins de la société.
Les règles à suivre pour les apports en nature
Ces apports correspondent aux contributions des associés qui correspondent à des biens autres que de l’argent. Chaque apport en nature doit tout d’abord faire l’objet d’une évaluation individuelle par les associés de la société. Les apports en nature doivent être mis à la disposition effective de la SCI dès son immatriculation. Les biens apportés en nature ne font pas obligatoirement l’objet d’une évaluation par un commissaire aux apports.
Ce type d’apport est un peu particulier en SCI car il correspond généralement à l’apport d’un bien immobilier. Dans cette situation, il est alors nécessaire de passer par un notaire car l’acte notarié sera obligatoire pour réaliser l’opération.
Le cas particulier des biens communs
En cas d’apport de biens communs, l’époux associé doit avertir son conjoint et justifier de cette information dans l’acte d’apport. Le conjoint a la possibilité, suite à cette information, de revendiquer la qualité d’associé. A défaut d’information préalable du conjoint, l’apport encourt la nullité.
La rédaction des statuts de la SCI
La rédaction des statuts est l’étape la plus importante de la constitution d’une SCI. Ce document juridique organisme le fonctionnement de la société et fixe ses principales caractéristiques (adresse de son siège social, montant de son capital social, forme juridique, objet social…). Les statuts d’une SCI doivent comporter un certain nombre de mentions obligatoires, et être rédigés par écrit ou par acte notarié. Cette dernière solution est même obligatoire en cas d’apport d’un bien soumis à publicité au service de la publicité foncière.
L’article 1835 du Code civil prévoit que les statuts d’une SCI doivent contenir les informations obligatoires suivantes :
- La forme de la société (société civile immobilière),
- L‘objet social,
- L’appellation de la SCI,
- L’adresse du siège social,
- Le capital social,
- Les apports de chaque associé,
- La durée de la SCI,
- Et les modalités de fonctionnement, notamment en matière de gérance et de décisions collectives.
Ensuite, les statuts de la SCI doivent contenir toutes les clauses utiles au fonctionnement de la société (modalités de libération des apports en numéraire, modalités de cession des parts sociales…) ainsi que celles répondant à des besoins spécifiques des associés (encadrement des cessions de parts sociales…).
Lorsque leur rédaction est finalisée, les statuts doivent être signés par tous les associés de la société. Chaque associé reçoit ensuite son exemplaire. Dès que les statuts sont signés, la société est constituée.
Cette thématique est développée en détail ici : Rédiger les statuts d’une SCI.
La publication d’un avis de constitution d’une SCI
La constitution d’une SCI nécessite la publication d’un avis de constitution dans un support habilité à recevoir des annonces légales. La publication doit être effectuée après la signature des statuts définitifs et avant le dépôt du dossier de constitution au greffe, étant donné que l’attestation de parution doit être fournie.
Pour publier l’avis de constitution, il est nécessaire de contacter un journal habilité à diffuser des annonces légales, ou d’utiliser un service de presse en ligne.
L’avis de constitution doit contenir plusieurs informations obligatoires. Nous vous fournissons tout les renseignements nécessaires dans cette publication : l’annonce légale de constitution d’une SCI.
Le dépôt du dossier d’immatriculation de la SCI
La demande d’immatriculation d’une SCI s’effectue en déposant un dossier de constitution sur le site Internet du Guichet Unique (procedures.inpi.fr). Le dépôt s’effectue obligatoirement en ligne.
Ce dossier doit comprendre les éléments obligatoires suivants :
- Un formulaire M0 complété et signé,
- Un exemplaire daté et signé des statuts de la SCI,
- Un exemplaire daté et signé du procès-verbal de nomination du gérant,
- L’attestation de parution de l’avis de constitution dans un journal d’annonces légales,
- Un justificatif d’occupation des locaux,
- Pour le gérant personne physique : une copie de la pièce d’identité, une déclaration sur l’honneur de non-condamnation et une attestation de filiation (lorsqu’elle ne figure pas sur un autre document),
- Pour le gérant personne morale : un extrait d’immatriculation daté de moins de 3 mois,
- Pour les associés non gérants personnes physiques : une copie de la pièce d’identité ou du passeport,
- Un pouvoir en original du gérant s’il n’a pas signé lui-même le formulaire M0,
- Pour chaque bénéficiaire effectif : le document relatif au bénéficiaire effectif et aux modalités de contrôle qu’il exerce sur l’entreprise (plus d’infos ici : le registre des bénéficiaires effectifs).
- Et le règlement des frais de greffe.
Lorsque vous avez réuni toutes les pièces nécessaires pour demander l’immatriculation de votre SCI, il convient de transmettre le dossier complet au greffe du tribunal de commerce compétent. Ce dernier vous remettra alors l’extrait Kbis de votre SCI.
