Comment créer une SCI ? Les formalités étape par étape

Une SCI, Société Civile Immobilière, est une structure juridique permettant de loger un ou plusieurs biens immobiliers qui sont ensuite mis en location. Pour créer une SCI, il faut accomplir plusieurs formalités dans un ordre précis : rédaction et enregistrement des statuts de la SCI, réalisation des apports prévus, publication d’un avis de constitution, rédaction d’une déclaration de constitution et dépôt de la demande d’immatriculation.

Ce dossier vous informe sur les démarches à accomplir pour créer votre SCI :

• La rédaction des statuts de la SCI
• La réalisation des apports en capital social
• La signature et l’enregistrement des statuts de la SCI
• La publication de l’avis de constitution de la SCI dans un journal d’annonces légales
• La rédaction de la déclaration de constitution d’une SCI
• La demande d’immatriculation de la SCI
• La déclaration d’existence de la SCI

La rédaction des statuts de la SCI

Les statuts de la SCI doivent être rédigés par écrit, par acte sous seing privé ou par acte notarié. En cas d’apport d’un bien donnant lieu à une publicité foncière, un acte notarié est obligatoire.

Les clauses obligatoires des statuts de SCI

L’article 1835 du Code civil impose que soient indiqués dans les statuts de toute société, donc dans les statuts d’une SCI :

• la forme juridique de la société,
• l’objet de la société,
• la dénomination,
• le siège social,
• le capital social,
• la durée de vie de la société,
• les apports de chaque associé,
• les modalités de fonctionnement de la société.

Précisions concernant l’objet social de la SCI

En général, la clause des statuts d’une SCI relative à son objet social est rédigée ainsi :

La Société a pour objet :

• « L‘acquisition, l’administration, la gestion par location ou autrement de tous immeubles et biens immobiliers » suivi de la mention suivante lorsque la SCI est utilisée par un immeuble en particulier : « et notamment d’un immeuble sis (adresse de l’immeuble). »
• « Toutes opérations financières, mobilières ou immobilières se rattachant directement ou indirectement à cet objet et susceptibles d’en favoriser la réalisation, à condition toutefois d’en respecter le caractère civil. » Cette seconde phrase est importante car elle permet au gérant de la SCI d’avoir le pouvoir d’effectuer tous les actes nécessaires à la réalisation du projet.

En cas de doute sur la rédaction de l’objet social, il est préférable d’étudier cela avec un professionnel.

La réalisation des apports au capital social de la SCI

La loi ne fixe aucun capital social minimal pour une SCI. Le capital social peut être fixe ou variable, et composé d’apports en numéraire (sommes d’argent) et/ou d’apports en nature (tel qu’un bien immobilier par exemple).

Chaque associé de la SCI doit obligatoirement réaliser un apport en capital social pour obtenir cette qualité.

Les apports en numéraire à une SCI

Les associés de la SCI déterminent librement les modalités de versement des apports en numéraire. Il est tout à fait possible de ne débloquer aucun apport en numéraire lors de la constitution de la SCI.

Les apports en nature à une SCI

Les apports en nature consistent en des biens autres que de l’argent. Dans le cas d’une SCI, un apport en nature correspond le plus souvent à l’apport d’un bien immobilier.

En cas d’apport d’un bien donnant lieu à une publicité foncière, un acte notarié est obligatoire.

La signature et l’enregistrement des statuts définitifs de la SCI

Lorsque les statuts sont finalisés, les associés fondateurs peuvent procéder à leur signature. Tous les associés doivent obligatoirement signer les statuts. A compter de cette date, la société est constituée.

Si un associé ne peut pas signer directement les statuts de la SCI, il peut rédiger une procuration afin de mandater une personne pour les signer pour lui et en son nom. La procuration doit être rédigée par écrit.

L’enregistrement des statuts d’une SCI auprès du service des impôts n’est obligatoire que lorsque les statuts sont rédigés par acte notarié et/ou que l’acte contient une opération juridique soumise à enregistrement.

Chaque associés doit recevoir au moins un exemplaire certifié conforme des statuts.

La publication d’un avis de constitution de SCI

Pour créer et immatriculer une SCI, il faut obligatoirement publier un avis de constitution dans un journal habilité à diffuser des annonces légales dans le département du lieu du siège social de la société.

L’avis de constitution de la SCI publié au journal des annonces légales doit comporter les informations suivantes :

• La façon dont ont été rédigés les statuts : acte sous seing privé ou acte notarié (ou authentique) ;
• La date de signature des statuts ;
• La dénomination sociale de la SCI ;
• Le sigle de la SCI (uniquement lorsqu’il figure dans les statuts) ;
• La forme juridique ;
• L’adresse du siège social de la SCI ;
• L’objet social de la SCI ;
• La durée de la SCI ;
• Le montant du capital social de la SCI ;
• Si la SCI est à capital variable, le montant du capital minimum ;
• Le montant des apports en numéraire ;
• L’évaluation et la description sommaire de chaque apport en nature ;
• Pour chaque gérant personne physique : nom, prénom, adresse et pays si le gérant réside à l’étranger  ;
• Pour chaque gérant personne morale : dénomination sociale, capital social, inscription au RCS et ville du greffe, siège social, nom et prénom du représentant personne physique ;
• La ville du greffe dont dépend le siège social de la SCI ;
• Les conditions de cession des parts sociales de la SCI.

La rédaction de la déclaration de constitution d’une SCI

Pour demander l’immatriculation d’une SCI, il faut compléter une déclaration de constitution d’une société civile (formulaire M0 société civile). Sur cette déclaration, il ne faut pas oublier de :

• dans le cadre 1, choisir la case « Société Civile Immobilière »,
• dans le cadre 7, ne pas oublier de choisir l’activité de la SCI en dessous de la ligne intitulé « En cas d’activité principale immobilière »,
• dans le cadre 19, choisir la case « Revenu Foncier » si la SCI est à l’IR, ou « Assujettissement à l’IS » dans l’autre cas.

Ensuite, il convient de compléter les autres cadres nécessaires en fonction des informations qui figurent dans les statuts de la SCI.

Vous pouvez télécharger le modèle de déclaration de constitution d’une société civile sur la page suivante : Formulaire M0 SC.

Si la déclaration de constitution n’est pas signée par le gérant de la SCI, il doit mandater par écrit la personne qui s’en charge à sa place.

La demande d’immatriculation de la SCI

Pour demander l’immatriculation d’une SCI, il est nécessaire de déposer les éléments suivants au centre de formalités des entreprises :

• Une déclaration de constitution d’une société civile (formulaire M0 société civile) complétée et signée ;
• Un exemplaire original des statuts daté et signé par tous les associés ;
• Une attestation de parution au journal des annonces légales de l’avis de publicité relatif à la constitution ;
• Une copie du titre d’occupation des locaux ;
• Un exemplaire de l’acte de nomination du gérant, si sa nomination ne figure pas dans les statuts ;
• Pour les gérants personnes physiques : une copie de la pièce d’identité, une déclaration sur l’honneur de non-condamnation et une attestation de filiation (sauf si elle figure déjà sur un autre document fourni) ;
• Pour les associés non gérants : une copie de la pièce d’identité ;
• Pour les associés et gérants personnes morales : un extrait de moins de trois mois en original de l’immatriculation sur un registre public ou tout document justifiant l’existence légale de la personne morale ;
• Pour chaque bénéficiaire effectif : le document relatif au bénéficiaire effectif et aux modalités de contrôle qu’il exerce sur l’entreprise (plus d’infos ici : le registre des bénéficiaires effectifs).
• Un pouvoir en original si le gérant ne signe pas lui-même la déclaration de constitution.

La demande d’immatriculation est payante (environ 70 euros). Le règlement est demandé à l’occasion du dépôt de la demande d’immatriculation qui peut, par ailleurs, s’effectuer en ligne sur Internet.

Le coût global de la création d’une SCI se monte, in fine, à environ 300 euros.

La déclaration d’existence de la SCI

Les SCI qui ont une activité de location sont tenues de souscrire, en double exemplaire, une déclaration d’existence sur papier libre et de déposer simultanément deux exemplaires de leurs statuts.

La déclaration et les statuts doivent être adressés au centre de formalités des entreprises dans les trois mois suivant la constitution de la SCI.