Dans une SCI, ce sont les associés qui prennent la plupart des décisions importantes. Ils statuent notamment sur l’affectation du résultat, les modifications de statuts et tout autre changement affectant la société. La plupart des règles à appliquer résultent des statuts. La loi encadre, en effet, très peu ce domaine. Voici tout ce qu’il faut savoir sur les prises de décisions en SCI :
- Quelles sont les modalités à respecter ?
- Qui a le pouvoir de convoquer les associés ?
- Comment procéder à la convocation ?
- Sous quelles conditions de majorité les décisions sont-elles prises ?
- Comment formaliser les décisions collectives ?
Quelles sont les modalités de consultation des associés en SCI ?
En principe, les associés d’une société civile immobilière doivent être convoqués par la gérance et réunis au sein d’assemblées générales (AG). On parle d’assemblée générale ordinaire lorsque les décisions collectives prises n’emportent pas modification des statuts. Dans le cas contraire, il s’agit d’une assemblée générale extraordinaire.
Par exception, les statuts de la SCI peuvent prévoir que les décisions prises résultent d’une consultation écrite des associés. Ils jouissent d’une importante liberté à ce niveau et peuvent, par exemple, prévoir que certaines décisions seront prises en assemblée tandis que d’autres par correspondance.
Les associés d’une SCI disposent du droit de participer aux décisions collectives, peu importe les modalités de consultation. Ce droit étant d’ordre public, ils ne peuvent en aucun cas en être privés. Ainsi, toute clause statutaire prévoyant l’exclusion d’un ou plusieurs associés ne s’applique pas.
Qui peut convoquer une assemblée générale en SCI ?
Une fois encore, ce sont les statuts qui déterminent les organes habilité à convoquer une assemblée. Généralement, c’est le gérant qui dispose de ce pouvoir. Lorsqu’ils sont plusieurs, les statuts doivent préciser s’ils doivent agir ensemble ou s’ils peuvent agir séparément. A défaut, chacun d’entre eux peut convoquer les associés.
Tout associé de SCI, quelle que soit sa participation au capital social, peut demander au gérant de consulter les associés. Il doit lui communiquer la question nécessitant une délibération. Si le gérant ne fait rien, l’associé peut saisir le président du tribunal de grande instance pour qu’il désigne un mandataire chargé de provoquer la consultation des associés.
Comment convoquer les associés d’une SCI ?
En principe, l’organe habilité à convoquer les associés doit le faire obligatoirement par écrit. Il doit adresser, à chaque associé, une lettre recommandé avec avis de réception (LRAR). Toutefois, dans certaines situations, il est admis que la convocation puisse être verbale. Il faut, pour cela, que tous les associés soient présents/représentés lors de l’annonce de la convocation.
L’assemblée ou la consultation écrite doit intervenir au moins 15 jours après la date d’envoi de la convocation. Pour apprécier ce délai, on ne tient pas compte du jour d’envoi de la convocation ni de la date de réception de la convocation. La violation de ces règles peut entraîner la nullité des délibérations. Il convient donc de veiller à les respecter pour éviter toute remise en cause.
Par ailleurs, plusieurs documents doivent accompagner le courrier de convocation à l’assemblée générale ordinaire annuelle (rapport de la gérance, texte des résolution, comptes annuels…). Pour les autres assemblées, la gérance doit tenir à la disposition des associés tout document nécessaire à leur information ainsi que le texte des résolutions proposées. Ils doivent leur être envoyés à leur demande.
Lorsque tous les associés assument la gérance de la société, les règles de convocation présentées ci-dessus – forme, délai et information – ne s’appliquent pas.
Quelles sont les majorités et quorums applicables en SCI ?
La loi ne prévoit aucun quorum pour les sociétés civiles immobilières (SCI). En principe, les décisions prises en assemblées sont valides, quel que soit le nombre d’associés présents ou représentés. Toutefois, les statuts peuvent mettre un tel système en place. Ils doivent alors préciser le montant du quorum (nombre d’associés, parts réunies…) ainsi que les modalités prévues en cas de seconde consultation.
Pour ce qui est des majorités applicables, les statuts peuvent les fixer librement. Ils doivent préciser si la majorité s’apprécie en fonction du nombre total d’associé ou si elle ne doit tenir compte que des associés présents ou représentés. Attention toutefois, les décisions qui ont pour effet d’augmenter les engagements des associés requièrent obligatoirement l’unanimité. A défaut de majorité prévue dans les statuts, les décisions sont prises à l’unanimité (sauf celle portant sur la nomination/révocation du gérant qui n’exige que la moitié + 1 parts sociales).
Comment matérialiser les décisions des associés de SCI ?
Toutes les consultations des associés de SCI donnent nécessairement lieu à l’établissement de procès-verbaux. La rédaction de ce document incombe au président de séance (assemblée générale) ou au gérant (consultation écrite). C’est également lui qui le signe. Soulignons, au passage, que le gérant peut être nommé président de séance.
Un PV doit contenir de nombreuses mentions et notamment :
- L’identité et le nombre de parts des associés consultés,
- La date, le lieu de réunion et l’identité du président de séance,
- Les documents remis aux associés ou tenus à leur disposition,
- Le texte des résolutions mises au voix et adoptées,
- Le résultat de chaque vote et la conséquence sur la résolution.
Tous les procès-verbaux d’une société civile immobilière doivent figurer dans un registre spécial contenant des feuilles cotées et paraphées par un juge ou par le maire de la commune du siège social.
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