Devenir agent immobilier indépendant : ce qu’il faut savoir

Créer mon entrepriseL’agent immobilier est un professionnel qui réalise des opérations sur des biens immobiliers appartenant à des tiers. Ces opérations concernent notamment l’achat, la revente, la location et la sous-location de biens immobiliers, la gestion immobilière, la vente de titres de sociétés immobilières.

Ce guide vous explique tout ce qu’il faut savoir pour devenir agent immobilier indépendant.

• Qui peut devenir agent immobilier ?
• Conditions pour exercer l’activité d’agent immobilier
• Obligations administratives de l’agent immobilier
• Le contrat de mandat et la diffusion des annonces immobilières
• Le prévisionnel de l’agent immobilier indépendant
• Lancement de l’activité et formalités d’immatriculation

Qui peut devenir agent immobilier ?

Pour pouvoir vous lancer dans une activité d’agent immobilier, vous devez être titulaire d’une carte professionnelle, ou de deux cartes si vous souhaitez effectuer de la transaction immobilière et de la gestion locative.

Cette carte est délivrée par la préfecture du lieu d’exercice de l’activité et est valable pendant 3 ans. Deux mois avant l’expiration de ce délai, il conviendra de demander son renouvellement.

Pour obtenir la carte professionnelle, il faut avoir les compétences nécessaires, ce qui se traduit par :

• l’obtention d’une licence (bac +3) ou d’un BTS professions immobilières (bac +2),
• ou une expérience d’au moins 10 ans en qualité de salarié chez un agent immobilier, réduit à 4 ans si vous aviez un statut cadre, et à 3 ans si vous êtes titulaire du baccalauréat,

Ensuite, le demandeur doit avoir un casier judiciaire vierge.

En pratique, pour demander ou renouveler votre carte professionnelle, il convient :

• de remplir un formulaire CERFA (le numéro 11555*03 en l’occurrence),
• de préparer les pièces justificatives à annexer à la demande,
• et déposer le dossier complet à la préfecture.

Ce lien vous permettra de télécharger le formulaire et la notice explicative : agent immobilier – vosdroits.service-public.fr

En retour, la préfecture vous remet un récépissé de réception. Si vous n’obtenez aucune réponse dans un délai de 2 mois, votre demande est considérée comme étant refusée.

Si vous projetez de devenir agent immobilier dans le cadre d’une reconversion professionnelle, ce dossier peut vous intéresser : Se reconvertir en agent immobilier.

Conditions pour exercer l’activité d’agent immobilier

Les activités de l’agent immobilier sont régies par la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, dite « loi Hoguet » et son décret d’application n°72-678 du 20 juillet 1972. Nous proposons un rappel détaillé des obligations spécifiques au métier d’agent immobilier ici : les obligations de l’agent immobilier indépendant.

Conditions indispensables à l’activité d’agent immobilier

Pour exercer la profession d’agent immobilier, il faut obligatoirement :

• détenir la carte professionnelle (vu ci-dessus),
• obtenir une garantie financière,
• ouvrir un compte séquestre si l’activité nécessite de percevoir des acomptes versés par les acquéreurs,
• et avoir une assurance responsabilité civile professionnelle.

La garantie financière de l’agent immobilier

La garantie financière est obligatoire lorsque l’agent immobilier détient des fonds pour le compte de ses clients.

Son montant doit :

• être au moins égal à 30 000 euros lorsque l’agent immobilier ne perçoit pas de fonds, ou à 110 000 euros dans le cas contraire,
• et être au moins égal au montant des fonds détenus lorsque l’agent immobilier en perçoit.

Cette dernière condition oblige l’agent immobilier à ne pas recevoir plus de fonds, à tout moment, que le montant maximum de sa garantie financière.

Pour obtenir une garantie financière, l’agent immobilier doit se rapprocher d’une banque ou d’une compagnie d’assurance.

La garantie financière n’est pas obligatoire pour un agent immobilier qui s’engage à ne détenir aucun fonds de ses clients. C’est par exemple le cas pour l’agent qui réalise des transactions de vente ou location sans perception de séquestre, en présentant sa facture d’honoraires au moment de la réalisation de la vente chez le notaire.

Le devoir de conseil de l’agent immobilier

Dans le cadre de son activité, l’agent immobilier a un devoir de conseil envers ses clients.

La direction de l’agence immobilière

Le dirigeant de l’agence immobilière doit obligatoirement être titulaire de la carte professionnelle.

Devenir agent immobilier en optant pour la franchise

L’activité d’agent immobilier peut également être exercée en franchise, ce qui vous permet ainsi de rejoindre un réseau reconnu et de bénéficier de sa notoriété auprès des clients.

De nombreux réseaux proposent des partenariats de franchise, n’hésitez pas à vous informer sur ces derniers et les conditions qu’ils fixent.

Ouverture d’un établissement secondaire

Lorsque l’agent immobilier souhaite ouvrir un établissement secondaire, il doit effectuer une demande d’autorisation préalable auprès de la préfecture concernée.

Obligations administratives de l’agent immobilier

L’activité d’agent immobilier implique de respecter certaines obligations qui lui sont spécifiques au niveau administratif et publicitaire. Nous étudierons le contrat de mandant dans le paragraphe suivant.

Mentions obligatoires sur les documents professionnels

Au-delà des obligations qui s’imposent à toutes les entreprises, l’agent immobilier doit indiquer sur l’ensemble de ses documents professionnels :

• son numéro de carte professionnelle et le lieu de sa délivrance,
• le nom et l’adresse de l’organisme qui lui a attribué la garantie financière,
• et le nom, l’adresse et l’activité exercée par son entreprise.

Affichage obligatoire dans les locaux

L’agent immobilier doit afficher dans chaque lieu où il reçoit des clients :

• son numéro de carte professionnelle,
• le nom et l’adresse de l’organisme qui lui a attribué la garantie financière, ainsi que le montant de cette dernière,
• et s’il ne reçoit aucun fonds, il convient également de l’indiquer.

Affichage obligatoire des prix

L’agent immobilier doit afficher le prix des prestations TTC qu’il propose, et la partie qui en est redevable (acquéreur, vendeur, locataire, propriétaire…), d’une manière visible pour les clients. Les prix peuvent également correspondre à un pourcentage.

Le contrat de mandat et la diffusion des annonces immobilières

Une réglementation précise encadre les relations avec les clients et la diffusion des annonces de vente ou de location.

Le mandat est le client

Le mandat est le contrat qui matérialise la collaboration entre l’agent immobilier et le client pour la gestion ou la vente de son ou ses biens immobiliers. Il doit être écrit et signé par les deux parties.

Il existe deux types de mandats possibles :

• le mandat simple, qui permet au client de travailler également avec d’autres professionnels ou de trouver lui-même l’acquéreur ou le locataire.
• et le mandat exclusif, qui confie l’affaire en exclusivité à l’agent immobilier (peu utilisé en pratique).

Le contrat de mandat doit contenir les informations suivantes :

• le caractère simple ou exclusif du mandat,
• la durée du mandat,
• la ou les missions confiées à l’agent immobilier,
• la rémunération de l’agent immobilier et la personne qui a la charge de la lui verser,
• les conditions de maniement de fonds et de reddition des comptes,
• et le numéro d’inscription au registre des mandants.

La diffusion des annonces de vente et de location

Les agents immobiliers ont l’habitude de diffuser des annonces afin de proposer au public les biens que ses clients lui demandent de vendre ou de louer.

Il est toutefois interdit :

• de diffuser une annonce portant sur un bien pour lequel il n’a aucun mandat,
• de présenter sur l’annonce une surface et/ou un prix différents de ce qui est indiqué dans le mandat,
• de diffuser une annonce portant sur un bien déjà vendu,
• de préciser que l’agent immobilier gère un bien en exclusivité avec que le mandat n’est pas exclusif.

Le prévisionnel de l’agent immobilier indépendant

Investissements à prévoir pour devenir agent immobilier

Si vous souhaitez reprendre une agence immobilière, l’emplacement, le portefeuille clients et la qualité du local professionnel jouent un rôle essentiel dans l’évaluation.

Si vous souhaitez ouvrir votre propre agence immobilière, les principaux investissements concerneront :

• le rachat de l’éventuel droit au bail ou l’acquisition d’un local,
• l’aménagement du local,
• le mobilier pour meubler l’agence,
• la mise en place d’un site internet, outil important pour cette activité,
• le matériel informatique,
• le droit d’entrée si l’activité est exercée en franchise.

Charges à prévoir pour cette activité

Les principaux postes de charges à budgétiser pour le prévisionnel d’une activité d’agent immobilier sont :

• le loyer commercial lorsque le local est loué ainsi que les charges locatives,
• les charges de personnel si des agents immobiliers sont recrutés,
• l’assurance responsabilité civile professionnelle,
• le coût de la garantie financière obligatoire,
• les formations professionnelles,
• les honoraires de l’expert-comptable,
• la publicité, notamment pour la diffusion des annonces,
• les enseignes publicitaires et autres supports de communication visibles de l’extérieur,
• et les frais de déplacement et de télécommunication.

Indicateurs à suivre pour l’agent immobilier

Pour gérer son entreprise, l’agent immobilier doit notamment surveiller les indicateurs suivants :

• le nombre de ventes immobilières conclues,
• le nombre de locations immobilières conclues,
• les taux de réussite,
• le taux de commission par rapport au montant des affaires conclues,
• le taux moyen de commission par activité,
• les commissions obtenues par collaborateur,

Lancement de l’activité et formalités d’immatriculation

Tout d’abord, une déclaration préalable d’activité doit être effectuée à la Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI) par l’agent immobilier qui crée son entreprise.

Ensuite, pour donner vie à votre entreprise, vous devez procéder à toutes les formalités nécessaires en vue d’obtenir son immatriculation au registre du commerce et des sociétés.

CONCLUSION :

L’activité d’agent immobilier nécessite un formalisme important à la création avec beaucoup de conditions à respecter, et nécessite d’adopter une démarche professionnelle correctement formalisée pour exercer. Une expérience préalable sur ce secteur en qualité de salarié est importante avant de s’installer à son compte.