L’immatriculation d’une SCI au registre du commerce et des sociétés

Une société civile immobilière doit, comme toute autre société, demander son immatriculation au registre des commerces et des sociétés – RCS. Pour cela, il lui faut suivre une certaine démarche. Ses associés fondateurs doivent notamment rédiger les statuts, publier une annonce légale, compléter un formulaire spécial. Ces opérations ont un coût qui dépend essentiellement de la solution choisie en matière d’accompagnement. Le Coin Des Entrepreneurs vous propose un dossier complet sur l’immatriculation d’une SCI.

Démarches et formalités à accomplir pour immatriculer une SCI au RCS

1- Rédiger et signer les statuts de la SCI

Avant de penser à immatriculer une SCI, les associés fondateurs doivent se mettre d’accord sur un certain nombre de choses. Tout d’abord, ils doivent trouver un nom à leur société, une adresse administrative, un capital social, une activité, une durée… Ils ont également intérêt à bien délimiter son fonctionnement. En effet, contrairement à certaines formes juridiques, les statuts de SCI peuvent être aménagés et tenir compte des besoins spécifiques des associés. Par exemple, ils définissent les types de décisions et les majorités applicables. Ils peuvent aussi prévoir un encadrement des cessions avec la mise en place d’un système d’agrément, etc.

La constitution d’une SCI présente plusieurs différences par rapport à celle d’une société commerciale. Il en existe essentiellement deux. Tout d’abord, contrairement à cette dernière, les apports en numéraire (apport d’argent) ne doivent pas obligatoirement être versés sur un compte temporaire et bloqués. Les associés peuvent très bien libérer leurs apports d’argent une fois la société immatriculée, sur appel de la gérance. Cela a deux conséquences importantes : il est inutile de rédiger un projet de statuts et le compte bancaire peut être ouvert après l’immatriculation. Les associés peuvent donc établir et signer immédiatement des statuts définitifs.

2- Nommer le gérant de la SCI

Une SCI doit avoir au moins un représentant légal. Il s’agit d’un gérant. D’ailleurs, il peut y en avoir plusieurs. Le gérant d’une SCI peut être une personne morale (c’est-à-dire une autre société) ou une personne physique. Dans ce cas, il peut s’agir d’un associé ou non. Il ne doit pas avoir fait l’objet de condamnation pour exercer de telles fonctions.

Le gérant va représenter la SCI tout au long de son mandat, ayant une durée déterminée ou illimitée. Il l’engage par les actes qu’il effectue et qui rentrent dans l’objet social de la société. Sa nomination peut intervenir soit dans les statuts, soit dans un acte séparé. Un procès-verbal d’assemblée générale devra alors être établi dans ce dernier cas.

Les statuts peuvent également encadrer le fonctionnement de la gérance. Ils peuvent notamment prévoir une restriction de ses pouvoirs (pour vendre un bien immobilier appartenant à la SCI par exemple), l’octroi d’une rémunération… Aussi, ils peuvent mettre en place un système d’autorisation à respecter avant la conclusion de certains actes.

3- Publier un avis de constitution de SCI

Après avoir paraphé et signé les statuts définitifs, les fondateurs d’une SCI doivent publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales (JAL). Cette obligation déclarative a pour objectif d’informer toute personne de la création de la société. Le journal choisi doit obligatoirement couvrir le département du lieu du siège social.

Une annonce légale de création de SCI doit contenir de nombreuses mentions obligatoires. Il faut y rappeler les caractéristiques de la société : dénomination sociale, forme juridique (SCI) objet social (en résumé), capital social, durée… Egalement, il convient d’indiquer l’identité du ou des gérant(s) ainsi que les règles applicables en matière de cession de parts.

En principe, l’avis de constitution d’une SCI doit paraître dans un journal d’annonces légales dans le mois suivant la date de signature des statuts. Le JAL remet, après avoir programmé la diffusion de l’annonce, une attestation de parution de l’annonce légale de création. Ce document est demandé par le greffe pour immatriculer la société.

4- Remplir une déclaration d’immatriculation de société civile

Toute société, y compris civile, doit déclarer son immatriculation. Pour cela, elle doit notamment remplir un formulaire M0 SC (pour « Société Civile ») intitulé « Déclaration d’immatriculation d’une société civile ». Cet imprimé comprend 22 cadres, répartis sur 2 pages. Les informations saisis se reportent automatiquement sur les 2 pages suivantes.

Chaque cadre récapitule les informations relatives à la société. Il faut rappeler ses caractéristiques : dénomination sociale, objet social, siège social, durée, capital social… L’identité du gérant doit être indiqué, ainsi que celle des associés indéfiniment responsables. Il convient enfin d’indiquer les options fiscales en matière de TVA et d’impôt sur les bénéfices.

Les informations renseignées dans le formulaire M0 SC vont notamment servir à alimenter l’extrait Kbis délivré par le greffe du tribunal de commerce. Ce formulaire peut comprendre des volets annexes. Les fondateurs peuvent, par ce biais, déclarer les bénéficiaires effectifs de la société (ceux qui détiennent plus de 25% du capital et/ou des droits de vote). Pour cela, ils doivent remplir et annexer un formulaire M’BE.

5- Déposer une demande d’immatriculation au RCS

La procédure d’immatriculation de la SCI s’achève avec le dépôt d’une demande d’inscription au registre du commerce et des sociétés. La société doit envoyer son dossier au greffe du tribunal de commerce du département du lieu de son siège social. Ce dernier comprend les éléments suivants :

• Un exemplaire original des statuts de la SCI, daté et signé ;
• Une copie certifiée conforme de l’acte de nomination du gérant (le cas échéant) ;
• L’attestation de parution de l’avis de constitution délivrée par le JAL ;
• La déclaration d’immatriculation de la SCI (M0), complétée, datée et signée ;
• La déclaration des bénéficiaires effectifs (M’BE), complété, daté et signé ;
• Un justificatif d’identité pour chaque associé et le(s) dirigeant(s) ;
• Une déclaration de non condamnation et de filiation du dirigant ;
• Un justificatif d’occupation du local servant de siège social ;
• Et un chèque pour le règlement des frais de greffe et d’insertion au BODACC.

A l’issue du processus, la SCI est créée. Elle reçoit alors son extrait Kbis officiel.

Solutions pour immatriculer une SCI au RCS, avantages, inconvénients et coût

Faire soi-même, se faire aider ou déléguer

Pour immatriculer votre SCI, vous disposez de plusieurs solutions : accomplir vous-même les démarches et formalités légales, vous faire aider par un service en ligne ou déléguer l’intégralité des opérations à un professionnel (un expert-comptable, un notaire ou un avocat). A ce niveau, vous disposez d’une certaine liberté et pouvoir choisir l’interlocuteur que vous souhaitez.

Vous pouvez, tout d’abord, tout faire vous-même. Dans ce cas de figure, vous devrez rédiger les statuts de votre SCI, établir l’avis de constitution et trouver un journal d’annonces légales, remplir la déclalation d’immatriculation et constituer puis déposer la demande d’immatriculation au greffe du tribunal de commerce. Cette solution a un avantage (son coût) mais elle implique que vous disposiez des compétences adéquates.

Vous pouvez également opter pour une solution intermédiaire et avoir recours à un service juridique pour créer votre SCI en ligne. De nombreuses plateformes existent sur le web et vous permettent de bénéficier d’une assistance dans votre processus de création de sci en ligne. Elles mettent à votre disposition des générateurs automatiques de documents moyennant un prix abordable (à partir de 150 euros hors taxes). Vos statuts, annonce légale et M0 sont ainsi générés par la solution.

Enfin, si vous ne vous estimez pas assez compétent pour constituer votre SCI, vous pouvez solliciter un professionnel. Ce dernier se chargera d’accomplir toutes les démarches de création et d’immatriculation. Au passage, il saura vous conseiller et apporter des réponses à vos questions. Il pourra, par exemple, vous confirmer le choix du régime fiscal (impôt sur le revenu ou sur les sociétés) et vous confection des statuts sur-mesure pour tenir compte de vos besoins. En contrepartie, son intervention a un coût, non-négligeable.

Synthèse des solutions et de leur coût

Voici un récapitulatif des solutions permettant d’immatriculer une SCI, de leurs avantages et inconvénients, et du budget à prévoir en conséquence :