La société civile immobilière est une structure fréquemment utilisée dans les projets immobiliers. Lorsqu’elle est constituée par et entre les membres d’une même famille, on parle de SCI familiale. Cette opération présente de nombreux intérêts. Elle permet notamment de simplifier la gestion du patrimoine immobilier, de le protéger et d’optimiser sa transmission. Pourquoi créer une SCI de famille ? Voici les avantages que présente une telle structure…
Créer une SCI familiale permet de protéger le patrimoine immobilier
L’immeuble détenu par une SCI de famille échappe aux règles de l’indivision en cas de décès et de succession (héritage). Ainsi, en gérant un patrimoine immobilier au sein d’une SCI, les associés s’assurent de conserver, au sein de leur cercle familial, un bien qui leur est cher ; et ce même si un membre souhaite s’en séparer (sauf s’il dispose des pouvoirs pour le vendre).
En cas de mésentente ou de divergences, tout associé peut quitter la société sans remettre en cause le montage financier. Il devra céder ses parts sociales ou, tout simplement, exercer son droit de retrait dans la SCI. La procédure aboutit au rachat de ses parts sociales, par les autres membres du cercle familial ou par des tiers, c’est-à-dire des personnes étrangères à la société. Un agrément pourra, selon les statuts, devoir être donné.
Rappelons que, dans le cas d’une indivision, l’indivisaire qui hériterait d’un patrimoine immobilier et qui souhaiterait sortir de l’indivision obligerait l’ensemble des autres membres de sa famille à revendre l’immeuble. Ce qui aurait pour effet de faire sortir le bien du patrimoine familial…
Créer une SCI familiale permet de simplifier la gestion d’un patrimoine immobilier
Gérer un patrimoine immobilier génère une charge de travail importante : entretien de l’immeuble, remplissage des déclarations fiscales, gestion des formalités administratives… Au sein d’une famille, certains membres seront plus enclins que d’autres à s’occuper de ces obligations. Cela peut, par ailleurs, générer des conflits, voire une mésentente entre les membres…
Créer une SCI familiale permet d’attribuer ces tâches à certaines personnes. En effet, le gérant d’une SCI peut s’occuper de gérer, d’administrer et de mettre en location les biens immobiliers. L’objet social de la société va définir l’étendue de ses pouvoirs. Les statuts peuvent également prévoir des clauses limitatives de pouvoir, imposant un vote des associés avant la conclusion de certains actes.
Enfin, dans une SCI, les associés prennent des décisions dans les conditions de forme et de majorité prévues dans les statuts. Cela permet d’éviter les désagréments de l’indivision. En effet, en l’absence de constitution de SCI, les héritiers prennent des décisions à l’unanimité ou à la majorité des 2/3 des indivisaires. Les situations de blocage sont, dans ce cas, beaucoup plus fréquentes.
Créer une SCI familiale permet d’anticiper et d’optimiser la succession
Plusieurs techniques permettent d’optimiser le cadre fiscal d’une succession. La constitution d’une SCI familiale contribue à bien anticiper et à optimiser le coût d’une succession. Deux stratégies peuvent être mises en place à ce niveau : la donation progressive de parts sociales et/ou le démembrement des droits de propriété des parts sociales.
Dans le premier cas, les parents constituent une SCI et effectuent, progressivement dans le temps, des donations à leurs enfants. L’idée est de réduire le poids global des droits de succession en bénéficiant des allégements légaux en vigueur. Ainsi, les parents peuvent donner jusqu’à 100 000 euros de parts sociales à chacun de leurs enfants, tous les 15 ans. Une limite d’âge existe toutefois mais les abattements permettent, in fine, de bénéficier d’une exonération presque totale de droits de succession.
Dans le second cas, les parents font don de la nue-propriété de leurs parts sociales à leurs enfants. Ils conservent l’usufruit et se réservent le droit d’utiliser les parts et d’en percevoir les revenus. Lors de la donation, les enfants paient des droits restreints. Ils sont calculés en fonction d’un barème, sur la valeur de la nue-propriété. Au décès des parents, les enfants deviennent propriétaires des parts sans imposition significative supplémentaire.
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- Créer une SCI : conditions et démarches de création
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