Le statut de loueur en meublé non-professionnel (LMNP) permet, aux particuliers éligibles, de bénéficier d’un cadre fiscal très favorable. Cela dit, il l’est de moins en moins, car les conséquences de ces cadeaux fiscaux ont eu un effet pervers sur le parc immobilier locatif français : le transfert des locations nues vers les locations meublées touristiques de courte durée. Pour y remédier, le gouvernement a raboté à plusieurs reprises le statut LMNP. La dernière réforme est proposée par le projet de loi de finances pour 2025. Et elle est de taille : elle prévoit la réintégration des amortissements préalablement déduits en cas de revente du bien immobilier, dont bénéficient les LMNP. Voici les dispositions prévues à ce sujet.
LMNP : rappels préalables et présentation du régime
Le statut LMNP, loueur en meublé non-professionnel, est un régime d’imposition spécifique qui permet à un particulier de bénéficier d’un dispositif fiscal de faveur. Ce dernier concerne les logements meublés mis en location et dont les revenus bruts (loyers) ne dépassent pas certains plafonds. Par ailleurs, le particulier ne doit pas exercer à titre professionnel ce type de location, faute de quoi il relève du régime loueur en meublé professionnel.
En pratique, le LMNP octroie de nombreux avantages fiscaux. On parle de niche fiscale. Leur objectif étaient, notamment, d’inciter les particuliers à investir dans l’immobilier neuf ou ancien. Toutefois, ils ont entraîné un effet pervers : le transfert des loueurs nus vers la location meublée, et plus particulièrement la location meublée de courte durée (meublés de tourisme). Le cadre fiscal est, en effet, bien plus avantageux dans le cadre du statut LMNP que pour la location nue.
Afin de rétablir une certaine équité entre les deux régimes de locations, le projet de Loi de Finances pour 2025 prévoit de supprimer l’un des avantages octroyés aux LMNP. Rappelons également que le gouvernement a déjà, en utilisant la procédure prévue par l’article « 49.3 » diminuer le plafond de recettes du régime micro-BIC pour les loués en meublé de tourisme et réduit l’abattement forfaitaire.
Ici, la modification concerne les loueurs en meublé qui relèvent d’un régime réel d’imposition, et non du régime micro-BIC. En pratique, il peut s’agir du régime du réel simplifié d’imposition (RSI) ou du régime du réel normal (RN) dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
Réintégration des amortissements déduits par les LMNP lors de l’exploitation
Actuellement, les loueurs en meublés non-professionnels bénéficient d’un cadeau fiscal. Ils peuvent, en effet, déduire de leurs revenus imposables une quote-part de la valeur de l’immeuble censée représenter sa perte de valeur compte tenu de son utilisation et/ou du temps. Dans le jargon comptable, on parle d’amortissements. Jusque-là, il n’y a pas de différence notable avec les autres régimes d’imposition.
C’est lors de la revente du bien que l’avantage fiscal entre en compte. Dans les autres régimes, les amortissements pratiqués sur l’immeuble sont réintégrés pour le calcul de l’impôt. La plus-value correspond à la différence entre la valeur de revente et sa valeur nette comptable (valeur d’entrée du bien à l’actif – amortissements pratiqués jusqu’à la date de cession).
Dans le régime LMNP, il n’est, jusqu’alors, pas tenu compte des amortissements. La loi prévoit, en effet, que les cessions de biens immobiliers sont, dans le cadre du statut LMNP, imposées dans le régime des plus-values immobilières des particuliers (prix de vente – prix d’achat), même si des amortissements ont pu être pratiqués sur le bien avant sa cession.
Le projet de loi de finances pour 2025 prévoit de mettre fin à cette niche fiscale. Ainsi, lorsqu’un LMNP cédera un immeuble sur lequel il a pratiqué des amortissements, il devra les réintégrer dans le calcul de la plus-value. Cette mesure aura directement pour effet d’alourdir l’imposition des loueurs en meublé non-professionnels en cas de revente de leur bien.
