Plusieurs statuts juridiques permettent à des entrepreneurs d’investir dans l’immobilier. Parmi eux, on retrouve notamment la société par actions simplifiée (SAS) et la société civile immobilière (SCI). Chaque forme présente des avantages et des inconvénients. La SAS se distingue de la SCI sur plusieurs points : nombre d’associés, responsabilité des associés, flexibilité accordée aux statuts. La SCI présente d’autres atouts : choix du régime fiscal, allégements administratifs et régime social du dirigeant moins coûteux. Alors, SAS ou SCI pour un projet immobilier ? Voici les avantages de chaque statut juridique.
Les avantages de la société par actions simplifiée pour un projet immobilier
Une SAS peut ne compter qu’un seul associé
C’est un avantage non-négligeable. Une société par actions simplifiée (SAS) peut, en effet, ne comprendre qu’un seul associé. On parle d’associé unique. La société revêt alors la forme d’une SASU : société par actions simplifiée unipersonnelle. L’associé unique exerce alors tous les pouvoirs dévolus à la collectivité des associés. Cette configuration est impossible en société civile immobilière (SCI). Une SCI doit obligatoirement avoir deux associés. Le greffe du tribunal de commerce refuse d’immatriculer une SCI à associé unique et, si les parts sociales sont réunies entre les mains d’un seul associé, la société dispose d’un délai pour régulariser la situation (faute de quoi elle encourt la dissolution).
La responsabilité des associés de SAS est limitée
La SAS est une société commerciale et, plus particulièrement, une société par actions. Dans cette forme juridique, la responsabilité des associés est limitée au montant de leurs apports au capital social. Ainsi, en cas, de faillite de la société, les associés perdent uniquement les apports qu’ils ont effectués lors de la création de l’entreprise et en cours de vie sociale. Cette mesure ne s’applique pas si les associés ont donné des garanties personnelles (comme une caution par exemple). Dans les SCI, la responsabilité des associés est illimitée. Cela signifie que tout associé de SCI engage son patrimoine personnel. Si la société fait faillite, les associés doivent contribuer aux pertes, au prorata de leur participation au capital.
La SAS peut exercer une activité commerciale en lien avec l’immobilier
La SAS est une société commerciale par la forme. Elle peut donc, par nature, effectuer des actes de commerce et la plupart des activités commerciales, notamment celles en lien avec l’immobilier. Par exemple, une SAS peut réaliser des achats/reventes de biens immobiliers en vue de réaliser des plus-values importantes. Une SCI ne peut exercer une telle activité ; elle reste obligatoirement cantonnée aux activités civiles. L’avantage de la SAS réside dans l’éventail des possibilités qu’elle offre aux investisseurs quant à l’étendue de l’objet social.
Le statut SAS offre une grande flexibilité aux associés
La loi encadre très peu le statut juridique de la SAS. Par conséquent, elle laisse une grande liberté aux associés pour aménager le fonctionnement de leur société comme ils l’entendent. Les statuts de la SAS jouent, à ce titre, un rôle important. Les fondateurs peuvent, par exemple, créer des organes spécifiques chargés de prendre certains types de décisions. Le pouvoir n’appartient, dans ce cas, pas aux associés. De nombreuses clauses peuvent être insérées (exclusion, agrément, etc.). Enfin, les SAS peuvent créer des catégories d’actions conférant des droits différents à leurs détenteurs. Ce sont des actions de préférence. Cette souplesse n’existe pas dans les SCI.
Investir dans l’immobilier : les points forts de la société civile immobilière
La SCI peut choisir librement son régime d’imposition des bénéfices
La SCI est une société qui est translucide sur le plan fiscal. Cela signifie qu’aucune imposition n’a lieu au niveau de la société elle-même, comme c’est le cas de la SAS soumise à l’impôt sur les sociétés par exemple. Dans une SCI à l’IR, ce sont les associés qui s’acquittent eux-même de l’impôt sur les bénéfices, en fonction de la quote-part de bénéfices qui leur revient de la SCI. Il peut s’agir de l’impôt sur le revenu pour les particuliers (revenus fonciers) ou les entreprises soumises à l’IR ou de l’impôt sur les sociétés pour les entreprises assujetties à cet impôt. Cela dit, la SCI peut opter pour l’IS. La SAS est, quant à elle, soumise de plein droit à l’impôt sur les sociétés.
Les obligations administratives sont peu contraignantes en SCI
La plupart des sociétés civiles n’ont, contrairement aux sociétés commerciales, pas l’obligation d’établir des comptes annuels. Elles ne doivent pas non plus les déposer au greffe du tribunal de commerce chaque année. Les SAS sont, pour leur part, soumises à cette obligation. Également, les SCI soumises à l’IR peuvent se limiter à la tenue d’une comptabilité de trésorerie (en mode « recettes et dépenses »). En revanche, les SCI soumises à l’IS – comme les SAS d’ailleurs – doivent obligatoirement appliquer les règles de la comptabilité d’engagement (en mode « créances et dettes »).
Le gérant d’une SCI peut bénéficier du régime des travailleurs non-salariés
Le dirigeant d’une SCI – appelé le gérant – est, lorsqu’il perçoit une rémunération et a la qualité d’associé de la société – affilié à la sécurité sociale des indépendants (SSI). Il bénéficie du statut de travailleur non-salarié. Ses charges sociales représentent environ 45 % de sa rémunération nette ; le tout pour une protection assez proche de celle du dirigeant de SAS (le président). En effet, le seul écart réside dans la cotisation à l’assurance retraite : le président qui perçoit une rémunération annuelle supérieure au plafond annuel de la sécurité sociale – soit environ 44 000 euros – est mieux loti que le gérant TNS. En revanche, il cotise beaucoup plus (près de 80 %…).
