Les SCI, Sociétés Civiles Immobilières, sont des formes juridiques utilisées par des associés qui désirent gérer un patrimoine immobilier et en partager les bénéfices. Lors de la création d’une SCI, il peut arriver que l’un des associés possède un bien immobilier, et qu’il souhaite l’apporter à la nouvelle société.
Ce dossier vous informe sur les règles à connaître et sur les démarches spécifiques à réaliser pour apporter un bien immobilier en SCI :
- Peut-on réaliser l’apport d’un bien immobilier en SCI ?
- Les formalités sur les apports de biens immobiliers en SCI
- L’acte notarié pour l’apport du bien immobilier à la SCI
Peut-on réaliser l’apport d’un bien immobilier en SCI ?
Une SCI doit obligatoirement avoir un capital social, pouvant être composé par des apports en numéraire et/ou des apports en nature. Pour obtenir la qualité d’associé, un apport est obligatoire. Dans la catégorie des apports en nature particuliers, on retrouve notamment l’apport d’un bien immobilier.
Par son apport du bien immobilier, l’associé s’engage à transférer les droits correspondants et à mettre le bien à la disposition effective de la SCI. Comme dans le cadre d’une vente d’un bien immobilier, l’apporteur doit garantir la société contre les vices cachés et les risques d’éviction. Le cas échéant, la société peut également reprendre le prêt en cours que l’associé a contracté pour acquérir le bien immobilier apporté. Dans ce cas, elle aura l’obligation de la rembourser.
L’apport en société d’un bien immobilier appartenant à un associé mineur est un acte de disposition qui nécessite l’autorisation préalable du juge des tutelles. Les parents ne peuvent donc pas réaliser l’apport sans l’autorisation préalable du juge des tutelles.
Les formalités sur les apports de biens immobiliers en SCI
S’agissant d’un bien immobilier, des formalités spécifiques seront nécessaires, notamment en matière d’acte notarié et de publicité.
Concernant les démarches propres à la constitution de la SCI, les associés ne sont pas tenus de désigner un commissaire aux apports pour vérifier la valorisation du bien immobilier. En effet, s’agissant d’une société civile, cette obligation ne s’applique pas. Les associés peuvent toutefois en désigner un volontairement. Pour obtenir un avis extérieur sur la valorisation du bien immobilier, il est également possible de consulter les prix des biens équivalents sur le marché immobilier, ou de contacter des agences en vue de réaliser des estimations. La valorisation doit être cohérente avec les prix du marché et avec l’état du bien immobilier.
L’apport du bien immobilier doit également faire l’objet d’une publication au service de la publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble. En pratique, c’est souvent le notaire qui se charge de réaliser cette formalité.
Ensuite, un droit de préemption s’applique au profit de la commune dans laquelle se situe le bien, comme dans le cadre d’une vente immobilière classique.
Enfin, l’apport d’un bien de nature immobilière oblige les associés à faire établir un acte notarié.
L’acte notarié pour l’apport du bien immobilier à la SCI
Comme nous l’avons précisé, un acte notarié est obligatoire en cas d’apport d’un bien immobilier à une SCI. En pratique, le notaire peut :
- rédiger les statuts de la SCI (lorsque l’apport du bien immobilier y est traité directement),
- ou rédiger un acte séparé pour l’opération d’apport, qui devra être annexé aux statuts de la société. Dans cette seconde situation, les associés pourront ensuite rédiger eux-mêmes les statuts de leur SCI.
En contrepartie de l’apport de son bien immobilier, l’associé recevra des parts sociales de la SCI. Dans le cadre d’un projet à plusieurs personnes, ou seulement l’un d’entre eux apporter un bien de nature immobilière, ce dernier sera généralement majoritaire dans le capital social, sauf si les autres associés disposent de moyens conséquents à investir, ou de biens immobiliers à apporter également et de valeur équivalente.
