Lorsque l’on envisage de constituer une SCI, il existe deux possibilités en matière d’imposition : l’impôt sur le revenu (IR), qui est le régime de base, ou l’impôt sur les sociétés (IS), accessible sur option.
L’option pour l’IS au niveau d’une SCI a plusieurs conséquences, notamment au niveau de l’imposition des revenus, de la détermination du résultat imposable et de l’imposition des plus-values de cession de biens immobiliers. Les modalités d’imposition des cessions de parts sociales de la SCI par un associé sont également impactées.
Dans cette publication, nous vous expliquons quels sont les avantages et les inconvénients de l’IS pour une SCI.
Les avantages de l’IS pour une SCI
L’amortissement fiscal des biens immobiliers
En optant pour une SCI à l’IS, vous avez tout d’abord la possibilité d’amortir fiscalement le bien immobilier. Cela permet de déduire du résultat imposable une dotation aux amortissements chaque année jusqu’au terme du plan d’amortissement.
La déduction de toutes les charges engagées dans l’intérêt de la SCI
Une SCI à l’IS peut déduire beaucoup plus de charges qu’une SCI à l’IR pour la détermination du résultat imposable. Toutes les charges engagées dans l’intérêt de la société sont déductibles. C’est également le cas pour les travaux de construction et d’agrandissement, qui seront déductibles fiscalement par l’intermédiaire de l’amortissement.
De plus, les frais payés à l’occasion de l’acquisition d’un bien immobilier (frais de notaire, droits d’enregistrement) sont admis en déduction du résultat imposable à l’IS.
Enfin, lorsque le gérant de la SCI est rémunéré, sa rémunération peut venir en déduction du résultat imposable à l’IS.
Le pilotage du revenu imposable au niveau des associés
Au niveau des associés, la SCI à l’IS a également l’avantage de permettre le pilotage du revenu imposable. En effet, les associés ne sont imposés que sur les dividendes distribués. En l’absence de dividendes, il n’y a aucune taxation au niveau des associés.
Les inconvénients de l’IS pour une SCI
Les plus-values immobilières sont plus conséquentes
Tout d’abord, il faut tenir compte des amortissements pour la détermination de la plus-value sur les cessions de biens immobiliers réalisées par une SCI à l’IS. La plus-value réalisée à l’occasion d’une telle cession peut donc être importante. Toutefois, il s’agit de la juste contrepartie de la déduction fiscale des amortissements.
Les déficits ne sont pas imputables sur les revenus des associés
Ensuite, les déficits ne peuvent être imputés que sur les bénéfices ultérieurs réalisés par la SCI. Les associés n’ont pas la possibilité de reporter une quote-part de déficit sur leur revenu global imposable, comme c’est le cas dans les SCI à l’IR (à hauteur de 10 700 euros maximum par an).
Aucune exonération totale possible sur les cessions de titres et les plus-values immobilières
Les modalités d’imposition des cessions de parts d’une SCI à l’IS sont différentes de celles des cessions de parts d’une SCI à l’IR. Pour les associés personnes physiques, il est impossible de bénéficier d’une exonération totale en cas de détention longue (au moins 22 ans), comme c’est le cas avec le régime des plus-values immobilières.
Lorsque la SCI est à l’IS, c’est le régime des plus-values sur valeurs mobilières qui s’appliquent pour les associés personnes physiques. Un abattement pour durée de détention est tout de même possible au bout de deux ans mais il n’aboutira jamais à une exonération totale en cas de détention sur une longue durée.
Le principe est le même concernant l’imposition des cessions d’actifs immobiliers réalisées par la SCI. Les plus-values sont soumises à l’impôt sur les sociétés au taux de droit commun. Il n’est pas possible de bénéficier des abattements prévus pour l’imposition des plus-values immobilières dans les SCI à l’IR.
L’obligation de tenir une comptabilité commerciale
Enfin, les SCI à l’IS doivent obligatoirement tenir une comptabilité commerciale. Cette obligation entraîne donc des frais de comptabilité supplémentaires par rapport aux SCI à l’IR (sauf lorsque celles-ci ont un associé personne morale soumis à l’IS ou relevant des BIC).
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