En France, de nombreux statuts juridiques existent. Deux formes particulières restent, en pratique, très prisées par les personnes qui souhaitent investir dans l’immobilier : la société à responsabilité limitée (SARL) de famille et la société civile immobilière (SCI). Chaque structure présente des avantages et des inconvénients et il est parfois difficile de choisir entre les deux. Ce dossier vous présente les critères de choix importants à prendre en compte pour trancher en faveur de la SARL de famille ou de la SCI.
La nature de l’activité exercée par la société
La SCI est, comme son nom l’indique, une société civile. Elle doit donc exercer, en principe, une activité civile, et plus particulièrement non-commerciale. La SARL de famille, au contraire, est une société commerciale. En SARL, la quasi-totalité des activités est autorisée ; ce qui n’est pas le cas en SCI. Par exemple, il est impossible de créer une SCI pour effectuer des achats-reventes de biens immobiliers et générer des plus-values. Ce type d’activité ne peut s’exercer qu’au sein d’une SARL. Pour ce qui est des locations à long terme, il vaut généralement mieux préférer la SCI à la SARL. Enfin, à propos des locations meublées, les règles sont plus complexes. Dans ce cas de figure, si l’activité de loueur en meublé est prépondérante, la SCI ne peut choisir librement son régime d’imposition des bénéfices. Elle relève obligatoirement de l’impôt sur les sociétés (IS).
L’étendue de la responsabilité des associés
C’est un paramètre très important à prendre en compte. Dans une SARL de famille, la responsabilité des associés a un plafond. On dit que les associés doivent contribuer aux dettes de la société dans la limite de leur participation au capital social (responsabilité limitée). Dans les SCI, cette limitation de responsabilité n’existe pas. Ici, les associés demeurent indéfiniment responsables des dettes sociales. Cela signifie qu’ils peuvent engager, en théorie, l’intégralité de leur patrimoine personnel en cas de faillite de l’entreprise. La responsabilité des associés de SCI n’est toutefois pas solidaire. En pratique, les créanciers de la SCI doivent d’abord attaquer la société puis se retourner contre chaque associé pour lui réclamer sa quote-part de participation aux dettes… Il est possible de contourner cette règle en intercalant une société comme associée de la SCI. Cette dernière est toutefois, dans ce cas, soumise à l’IS de plein droit.
La présence d’un patrimoine immobilier à transmettre
De façon générale, la création d’une SCI entre les membres d’une même famille permet d’éviter la dislocation du patrimoine lors d’une succession. Dans ce cas de figure, les héritiers évitent le régime de l’indivision et le bien immobilier ne fait pas l’objet d’un partage entre eux. Il reste à l’actif de la société. Il est alors transmis, dans son intégralité, aux héritiers. La SCI familiale est un excellent outil en ce sens où elle permet de préparer efficacement sa succession et la transmission de son patrimoine immobilier. En effet, chaque associé peut transmettre, de son vivant, des parts sociales dans la limite de 100 000 euros par tranche de 15 ans sans fiscalité ! Cette stratégie permet de lisser la transmission d’un ou de plusieurs biens immobiliers aux futurs héritiers sans qu’ils n’aient à supporter de prélèvements.
L’application du régime « loueur en meublé non professionnel » – LMNP
Le régime LMNP constitue une sorte de niche fiscale. Il permet à certains investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt significative. Pour cela, la société doit louer un bien immobilier en location longue durée ou location saisonnière et proposer au moins 3 prestations similaires à des hébergements commerciaux à caractère hôtelier. Les recettes tirées de l’activité ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an et par associé, ni représenter plus de 50 % des revenus globaux. En optant pour le statut LMNP, les associés choisissent librement leur régime d’imposition entre le micro-BIC et le BIC réel. Dans le premier régime, un abattement de 50 % ou de 71 % s’applique sur les recettes brutes. Le reliquat supporte l’impôt sur le revenu. Dans le deuxième régime, l’IR se calcule sur le montant du bénéfice. L’immeuble peut faire l’objet d’amortissements déductibles. En pratique, seules les SARL de famille peuvent bénéficier du LMNP.
Les contraintes administratives qui pèsent sur la société
Sur le plan des obligations administratives (juridiques, comptables, fiscales, sociales, etc.), la SCI marque quelques points. En effet, bien que la comptabilité soit recommandée en SCI, celle-ci peut se limiter aux enregistrements en mode « recettes-dépenses » si elle a opté pour l’impôt sur le revenu (IR). La SARL de famille, en revanche, n’a pas le choix. Elle doit obligatoirement tenir une comptabilité commerciale complète en mode « créances et dettes » quel que soit son régime fiscal (IR ou IS). De plus, la SARL doit établir des comptes annuels – composés d’un bilan, d’un compte de résultat et d’une annexe, et les déposer au greffe du tribunal de commerce. Cette obligation n’existe pas en SCI.
